Bài này LeoX sẽ chia sẻ về cách LeoX tư duy khi quyết định đầu tư 1 deal BĐS để mọi người tham khảo. Đây là bài cho phân khúc BĐS premium, BĐS vùng ven LeoX sẽ viết bài riêng khác.
Trước hết có 2 lời nhắn nhủ với những người đang đọc bài viết này:
- Một là đây là chia sẻ dựa trên khoản đầu tư của LeoX làm case study, hiện giờ LeoX vẫn sỡ hữu BĐS này, LeoX đương nhiên sẽ khen vì có thích và nhìn thấy các ưu điểm thì mới mua. Do đó nói trước với mọi người là sẽ có mâu thuẫn lợi ích, khuyến nghị mọi người chỉ dùng những điều viết ở đây ở góc độ cách tư duy vấn đề chứ không phải góc độ cung cấp thông tin và đánh giá khoản đầu tư.
- Hai là cách tư duy này phù hợp với những người ở con đường đầu tư số 4 và số 5 trong bài viết này. Chưa phù hợp với số 3 nhưng hữu ích để tham khảo. Mọi người thận trọng khi tham khảo áp dụng vào tình huống của bản thân, vì không có 1 phương án nào duy nhất phù hợp với tất cả (do mỗi người sẽ khác nhau về quy mô vốn, kiến thức, mức độ chấp nhận rủi ro, khả năng tiếp cận cơ hội, tính cách và hoàn cảnh ….). Không nên hiểu hạn hẹp theo cái ngọn là mua gì bán gì mà quan trọng là cách tư duy để tự mình ra được kết luận đó và quyết định được cho mình vì bạn hiểu rõ nhất bối cảnh của bản thân và không ai có trách nhiệm với tiền của bạn bằng bạn cả.
Khoản đầu tư mà LeoX thực hiện là ở khu vực Thạnh Mỹ Lợi – quận 2 cũ, nay thuộc thành phố Thủ Đức – khu vực mới có bài báo được mọi người truyền tay nhau vì giá đã chạm tới 400tr/m2. Nhiều người nghe giá thì nghĩ quá ảo. Nhưng thực tế thì đó là các vị trí đắt nhất của khu vực này (lô đẹp của đường Trương Văn Bang nơi tọa lạc UBND TP Thủ Đức, hoặc mặt tiền sông đoạn phía trước ủy ban, các vị trí khác giá khoảng 100-200 tr/m2 tùy lô, tùy đường. Các tin đăng 8-10 tỷ/ lô hay thậm chí 2-3 tỷ lô ngay cạnh ủy ban ở trên bds.com.vn đều là tin đăng láo để lừa nhà đầu tư, mọi người thấy giá thấp không nên tưởng rẻ mà gọi.
Những người đọc leox.vn một thời gian đều biết rằng LeoX đg ở con đường số 5, tức là tiếp cận từ vĩ mô và chu kỳ kinh tế để quyết định phân bổ vào loại tài sản nào. (tham khảo bài viết: Các con đường trong đầu tư và Chọn con đường trong đầu tư - mâu thuẫn giữa mong muốn và phù hợp). Từ các bài viết suốt dọc 2020 như bài này và bài này, LeoX vẫn xác định BĐS và vàng là khoản đầu tư phù hợp với chu kỳ kinh tế và phân bổ chủ yếu giữa 2 loại tài sản này. Tất nhiên tỷ trọng thay đổi khi có thêm thông tin để đánh giá vì cơ bản nhà đầu tư không phải là thày bói hay chiêm tinh gia để biết trước được tương lai.
Liên quan đến case đầu tư BĐS này, nửa cuối 2020 LeoX quyết định tăng thêm tỷ trọng BĐS vì các lý do sau:
- Lãi suất TPCP Mỹ ngóc đầu tăng mạnh trong nửa cuối 2020 khiến vàng phải tạm thời dừng chân (khá giống 1 giai đoạn năm 2008)
- Đánh giá việc dòng tiền từ CK sẽ sớm tìm đến BĐS làm nơi trú chân kế tiếp. Vàng vẫn còn khả năng tăng tiếp nhưng phải sau giai đoạn bùng nổ BĐS này. (Chu kỳ trước cũng tương tự - BĐS tăng từ 2006-2009 – đóng băng từ sau 2010 trong khi vàng giảm năm 2008 và tăng lại vào 2009-2011 - lưu ý là để tham khảo cho mọi người dễ hình dung chứ lịch sử không lặp lại hoàn toàn vì đầu tư ko dễ dàng đến vậy)
- Bối cảnh lãi suất rẻ lại rẻ thêm khiến bùng nổ nhu cầu về đầu tư, thanh khoản hệ thống dồi dào vay dễ, lãi suất rẻ thúc đẩy thị trường BĐS sôi động hơn
- Việc chuyển đổi từ vàng sang BĐS hết sức tiện lợi vì lãi suất vay vàng rất rẻ (hiện giờ vẫn là 6.x %). Điều này khiến bạn có thể cho phép bạn ung dung chọn thời điểm, đặc biệt là khi giá vàng trong nước khá lag so với giá vàng thế giới.
Liên quan đến tại sao là khu vực này, cách LeoX tư duy vấn đề như sau:
- LeoX prefer BĐS trung tâm so với BĐS vùng ven dù vùng ven upside có thể lớn hơn nhưng tính đầu cơ cao hơn. Lý do là vì dòng tiền lớn sẽ luôn quay về trung tâm ở cuối chu kỳ và BĐS trung tâm , nhất là loại ít cung sẽ có sức đề kháng tốt khi thị trường rơi vào trạng thái đóng băng. Hơn nữa size trung tâm thì giải ngân được khoản lớn. Đó là kế hoạch đủ thận trọng vì rủi ro lạm phát khiến các NHTW siết lại chính sách dẫn tới lãi suất tăng và BĐS rơi vào ảm đạm là kịch bản khá khả thi. Do đó mặc dù đã từng đi thực địa cả Đà Nẵng, Hội An, Bình Dương, Đồng Nai, Hải Phòng, Quảng Ninh …. LeoX vẫn quyết định: quay về trung tâm. Ở đây sự lựa chọn có thể sẽ khác nhau giữa nhóm theo con đường số 3 và số 4. Do đó LeoX luôn nhấn mạnh và nhắc đi nhắc lại việc mỗi người cần học cách tư duy để quyết định cho hoàn cảnh cụ thể của mình thay vì trông chờ người khác quyết định hộ.
- Tiếp theo LeoX xác định mình sẽ tìm BĐS trung tâm nhưng cụ thể khu vực nào bằng cách lập 1 bảng so sánh trên dữ liệu của mình. Có nhiều cách để “play” khai thác với dữ liệu. Nhưng 2 yếu tố chính LeoX khai thác trong case này là mức giá so với khoảng cách từ trung tâm và tỷ lệ giá chung cư/ giá đất nền. Thạnh Mỹ Lợi đáp ứng tốt các tiêu chí này vì:
- Tỷ lệ giá chung cư/ đất nền ở đó rất thấp. Thời điểm LeoX mua, giá đất nền chỉ cao hơn giá chung cư tại khu vực này một chút, 1 số lô sâu phía trong giá chỉ ngang giá chung cư. Trong khi trung bình giá đất nền ở các khu vực đã phát triển ổn định phải cao gấp 3 thậm chí là gấp 5 lần so với giá chung cư. Ngoài ra thì tỷ suất lợi nhuận trung bình từ cho thuê chung cư tại đây khá tốt, tức là mặc dù giá cao nhưng giá cho thuê cũng đã được chấp nhận ở mức khá cao so với mặt bằng giá cho thuê tại HCM.
- So khoảng cách tới trung tâm thì giá Thạnh Mỹ Lợi khi ấy mềm hơn rất nhiều vì gần trung tâm cũ là Q1, cũng gần “trung tâm tài chính mới” của thành phố Thủ Đức là bán đảo Thủ Thiêm, cách khoảng 2km. Giá chung cư tại bán đảo Thủ Thiêm nhìn sang kia quận nhất được chào bán/ sounding ở mức 6-8k USD/m2 ( 160-180 tr/m2) trong khi giá đấtThạnh Mỹ Lợi khi đó có những lô chỉ từ 70-90 tr/m2 mà là đất nền. So với các khu vực khác trên cùng địa bàn Q2 như An Phú An Khánh, Thảo Điền thì giá cao hơn nhiều mà xa trung tâm hơn và không còn yếu tố đột biến. Còn khu đô thị Vạn Phúc thì xa tít tắp, gần sân bay nên máy bay bay như dù trên đầu mà giá cũng còn cao hơn Thạnh Mỹ Lợi. So với mặt bằng giá tại Thành Phố lớn như Hà Nội thì lại càng hấp dẫn hơn. BĐS định giá chủ yếu bằng phương pháp so sánh, do đó bạn chắc chắn phải “do homework” bằng cách lập bảng so sánh và đi khảo sát thực địa càng nhiều càng tốt.
Note chút là phần “do homework” này, leox.vn đang trong quá trình xử lý dữ liệu để đưa thành công cụ. LeoX chỉ nghĩ đơn giản là, cái gì mình cần phải làm để dùng được thì sao không cùng một công làm để đưa nó lên thành công cụ để nhiều người cùng có thể dùng được? Cái leox.vn hướng đến luôn là giải pháp cụ thể cho số đông và tạo giá trị thực chứ không nhắm tới việc tạo cộng đồng sôi động và ngập tràn content vì ngày nay ai cũng bị bủa vây bởi 1 lượng lớn thông tin rồi.
- Sở dĩ Thạnh Mỹ Lợi còn có mức giá khá dễ thương như vậy vì khu này còn khá hoang vu, cỏ lau mọc đầy và bò vẫn nhởn nhơ gặm cỏ. Thạnh Mỹ Lợi được quy hoạch từ hơn chục năm trước và thực sự chỉ nổi bật lên khi cầu thông qua đảo Kim Cương được hoàn thành vào 2018, sau đó là sự thành lập của thành phố Thủ Đức với ủy ban nhân dân TP bề thế trang trọng ở mặt đường lớn Trương Văn Bang. Tất nhiên đầu tư Thạnh Mỹ Lợi từ khi còn là vùng đầm hoang vu cỡ hơn chục năm trước thì giá rẻ hơn, nhưng khi đó giống như kiểu đầu tư start – up, phải cầm lâu chờ dài. Còn chặng này giống như đầu tư vào doanh nghiệp tăng trưởng, giá cao hơn nhưng câu chuyện đã rõ ràng, hạ tầng đã nổi.
Ngoài yếu tố về mặt bằng giá và định giá thì các nguyên nhân dưới đây là điểm LeoX thích Thạnh Mỹ Lợi.
- Nguồn cung rất ít. Tiền sẵn trong tài khoản mà đi cọc vài lần toàn bị bùng. Nhưng thế thực ra lại càng khiến mình thích. Các khu vực cung còn bất tận thì kể cả có upside về dài hạn tốt thật hay hạ tầng có câu chuyện để kể thì giá cũng không thể nào lên nhanh được. Đi mua đất mà còn mênh mông cho chị lựa chọn, còn giai đoạn 2,3 và giai đoạn n nữa thì không khoái. Ngẫm đến đất Mỹ Đình – HN ngày nào thì rõ, hạ tầng lên lung linh hiện đại đường xá to đẹp, còn được coi là trung tâm mới của thủ đô nhưng xung quanh còn mênh mông đất nên giá lên rất chậm dù sau hơn chục năm.
- Môi trường sống phải nói là tuyệt vời vì được bao bọc bởi dòng sông Sài Gòn. Sông Sài Gòn đẹp thật, ko dữ như sông Hồng ở HN, chắc phải sánh ngang với sông Hàn ở Đà Nẵng nếu được làm 2 bên bờ sông cho đẹp. Thạnh Mỹ Lợi còn có giao 1 đoạn khúc sông Đồng Nai lớn nữa nên đi vào trong cái là thấy thoáng đãng nhẹ cả người. Do được quy hoạch từ xưa nên công viên và diện tích xanh ở đây khá nhiều. Mặc dù một số lô đất xưa vốn là công viên đã bị “chuyển đổi mục đích” nhưng dù sao HCM hiếm nơi có nhiều công viên và tiếp giáp sông nhiều như Thạnh Mỹ Lợi. Ngoài các công viên nhỏ, còn công viên sinh thái khổng lồ 6-7 ha gì đó nữa, không biết sau này có bị “chuyển đổi” không nhưng LeoX kỳ vọng là không vì nó ngay gần Ủy ban nhân dân - là bộ mặt của Thành Phố Thủ Đức mới cơ mà.
- Thạnh Mỹ Lợi đến giờ vẫn còn khá nhiều ô đất trống chưa xây vì đây là khu toàn các VIP mua để dành. Nếu ai rành khu này thì sẽ biết từ các ngôi sao như Lý Nhã Kỳ, Công Vinh – Thủy Tiên rồi còn các sao gì gì đó (khổ già rồi không hâm mộ ai nên chả nhớ tên) đến các lãnh đạo lớn đều có đất ở trong này. Tuy nhiên từ khi thông cầu qua đảo Kim Cương thì tốc độ xây dựng tại Thạnh Mỹ Lợi cũng đã khá nhộn nhịp. Nói đến điểm này vì khi mua, nên có tư duy của người có tiền, hãy chọn cái mà họ sẽ thích vì người mua lại chắc chắn phải là người có tiền. Họ sẽ thích một môi trường sống trong lành, yên tĩnh, cách biệt và một cộng đồng những người hàng xóm cùng đẳng cấp. LeoX thì không tự cho là mình giàu nhưng vì tiếp xúc với người thuộc nhóm tinh hoa xã hội cũng nhiều nên cũng hiểu tương đối tâm lý này. Mặc dù không thích điều này, nhưng phải thừa nhận là những gì người có tiền thích thì sẽ là thứ dễ lên giá nhất. Chọn thứ mua và hiểu tâm lý người sẽ mua lại của bạn, cơ bản vậy thôi nhưng quan trọng.
- Tốc độ xây dựng + mức độ tập trung hạ tầng ở Thủ Đức sẽ là câu chuyện được nhắc đến còn nhiều năm vì phát triển Thủ Đức mang tính chiến lược với HCM – cái này các bạn search thì ra đầy. Thậm chí nên search trên cả diện rộng hơn như là các giai đoạn phát triển tương tự ở các thành phố trung tâm mới trên thế giới. Có 1 điều mà LeoX nhận thấy là thường những người mua đi bán lại nói chung hay trader trong chứng khoán đa số đều khá là under-estimate (đánh giá thấp) 1 trend lớn. Ví dụ với BĐS thấy báo đài nói nhiều rồi thì nghĩ là over-valued (đắt) rồi, cổ phiếu thấy chạy 30% rồi thì chốt bán vội. Nhưng thực tế những trend lớn có support bởi cơ bản, có câu chuyện để kể thường diễn ra rất dài. Chắc không mấy người là traders mua đi bán lại mà có bản lĩnh ôm được HPG từ giá 15-16 và giữ đến 5x 6x . Hay với BĐS nhiều người thích chiến lược mua xong được giá bán lướt luôn, nhưng có khi lướt quả cuối cùng lại kẹp/ lỗ khi là người cuối cùng cầm hòn than. Lời khuyên của LeoX là hãy chỉ đầu tư cái mình hiểu thôi và hãy cố gắng hiểu đủ sâu vì đó là gốc rễ của bản lĩnh giúp mình ko lo sợ hay tự nghi hoặc bản thân.
Mặc dù có nhiều điểm thích, tất nhiên rồi, vì thích nên mới mua chứ, nhưng chỉ nói 1 chiều thì sẽ không khách quan.
Các điểm LeoX ko thích ở khu này là (1) Khó mua vì ít người bán, giao dịch thấy mắc mệt và tốn thời gian (2) Pháp lý 1 số dự nhỏ tại khu vực này tương đối phức tạp và mập mờ do chủ đầu tư tách dự án, mua đi bán lại từ thời xưa, tốt nhất nên thận trọng khi thấy giá rẻ hơn mặt bằng thị trường và chỉ chọn loại có sổ đỏ hoặc ít nhất HĐ mua bán nhưng có sổ của công ty (sẽ được cấp sổ hồng khi xây dựng và hoàn công – cầm sổ đỏ công ty thì an tâm là chủ đầu tư không đem sổ thế chấp đâu đó để vay ngân hàng) (3) Hạ tầng Thủ Đức sẽ được tập trung phát triển thật nhưng ngân sách vẫn rất hèo so với các tỉnh thành khác do tỉ lệ giữ lại của TP thấp. Thế nên cũng ko trông đợi những cú lột xác nhanh mạnh bất ngờ như kiểu Hải Phòng được. Nhìn chung về vấn đề triển khai hạ tầng thì hcm hơi chán, chờ đợi mòn mỏi hoặc bặt vô âm tín, âu cũng có cái khó của nó.
Nhắc lại, vì có mâu thuẫn lợi ích nên mọi người chỉ nên đọc dưới góc độ hiểu cách tư duy vấn đề. Đây không phải là bài tư vấn đầu tư vì thông tin có thể đã cũ, giá BĐS khu này so với thời điểm LeoX mua đã tăng tương đối (tùy chỗ). LeoX nói riêng và định hướng của leox.vn nói chung không hướng tới mục tiêu phím hàng mà luôn hướng tới mục tiêu đi lên cùng cộng đồng về cả tri thức và cải thiện tình hình tài chính một cách bền vững thông qua việc học + hành, chắc sẽ là 50% học và 50% hành.
Kết lại
- LeoX tư duy từ top down (vĩ mô đi xuống các phân lớp tài sản), đầu tiên là phân bổ tiền vào loại tài sản nào, có nên tăng size khi cân nhắc chi phí cơ hội? Phân khúc nào sẽ phù hợp với chu kỳ? Sau đó là đi từ 1 số lượng rộng cơ hội rồi thu hẹp lại dần qua so sánh thay vì nhảy ngay vào phân tích 1 cơ hội cụ thể vì khi đưa lên bàn cân theo 1 hệ tọa độ, ta sẽ nhìn thấy rõ hơn định giá của tài sản có thực sự hấp dẫn không và chi phí cơ hội là gì?
- LeoX “do home work” - làm bài tập về nhà (lấy dữ liệu so sánh, khảo sát nghiên cứu kỹ lưỡng) chứ không lên cộng đồng hỏi bâng quơ xem mọi người đánh giá thế nào, em mua được không, cũng không kết luận dựa trên “cảm giác” hay “đoán”.
- LeoX phân tích đánh giá từ góc độ của 1 “end -user” – người dùng cuối cùng và walk in their shoes, chứ không đặt câu hỏi từ ngọn là sóng BĐS ở đâu, đu theo sóng rồi mong ra kịp trước khi sóng rút.
- Trên đây là cách tư duy phù hợp với những người thuộc nhóm con đường số 4 và số 5. Ở tình huống khác nhau, khả năng tài chính khác nhau cách tư duy vấn đề và lựa chọn phù hợp cũng khác nhau. Bạn nên áp dụng một cách linh động và tự chủ và không hiểu theo nghĩa hẹp để tránh hiểu sai ý tác giả.
- Với những người không đi từ top down (từ vĩ mô xuống hay từ diện rộng thu hẹp lại) thì kết quả từ việc nghiên cứu này cũng hữu ích để có manh mối/ định hướng hoặc đơn giản là xem case của mình nằm ở đâu trên hệ quy chiếu.
- LeoX sẽ viết 1 bài về cách LeoX tư duy phân tích và tìm kiếm bđs vùng ven - phù hợp với NĐT thuộc con đường số 3 khi công cụ sẵn sàng để minh họa. Với cổ phiếu cũng tương tự , sẽ viết nhiều khi công cụ sẵn sàng. Tin vui công cụ lọc cho cổ phiếu thì sắp xong rồi. Nhìn chung leox.vn muốn đi 1 con đường 1 lộ trình bền vững và tạo ra giá trị thật nên sẽ không nhanh, nhất là với nguồn lực cá nhân và vừa làm còn phải vừa enjoy cuộc sống :D Tuy nhiên, định hướng của leox.vn sẽ rất phù hợp với những bạn kiên nhẫn và mong muốn làm chủ kiến thức, làm chủ quyết định của mình để đi một hành trình đầu tư bền vững và tự chủ.
Mong là những bài viết trên leox.vn của LeoX và X-team đến được tay người cần nó và mang lại giá trị hữu ích cho các bạn.
