Có thể nói, bất động sản (BĐS) đã và đang nóng lên tại khắp các miền ở Việt nam, ở khắp các châu lục trên thế giới. Dưới cái nhìn / quan sát của một cá nhân, mình muốn viết ra những dòng dưới đây. Nói thêm về mình: không phải là chuyên gia trong lĩnh vực BĐS! 

Phần 1. Theo như tìm hiểu của mình, thì nguyên nhân tăng giá ở VN:

  • Có nhiều tiền: ở đây cần thấy, người dân đổ vào đất cũng phần nhiều là đi vay ngân hàng, và chủ yếu là đầu cơ. Khi nguồn tiền dễ & rất rẻ thì “ngu gì mà không mua đất”.
  • Xu hướng chạy theo thị trường: như câu chuyện “mua phân bò” của Leox viết, nhiều người cứ thấy cái gì tăng là đổ xô đi mua để kiếm lời. Thậm chí chỉ đặt tiền, sau sang tay nhanh để lấy lãi.
  • Khoảng 20 năm trở lại đây, nhu cầu tích trữ đất/nhà/căn hộ để làm tài sản trú ẩn xảy ra khắp các tỉnh thành, mọi đối tượng ở mọi lứa tuổi ở Việt Nam tăng nhanh, đặc biệt là nhà đầu tư trẻ, khi mà họ thấy/chứng kiến lạm phát rất cao. Hình thành nhu cầu sở hữu đất đai “người đẻ chứ đất có đẻ đâu”
  • Kinh tế phát triển, các Startup mọc lên, tạo ra số lượng nhiều người có thu nhập khá-cao-siêu cao.
  • Cũng có nhiều nhà đầu tư “nghiêm túc”: mua BĐS rồi cho thuê lại, kiếm thu nhập thụ động - cái này cũng lâu rồi. Nên giá BĐS sẽ tăng.
  • Khi vàng & ngoại tệ bớt “nhảy múa” như năm 2020, thì nhà đầu tư (NĐT) đổ sang chứng khoán, BĐS. Những NĐT “nhảy” này có thể nói nhiều người cũng rất trường vốn, nên sẵn sàng mua ngay vài lô hoặc vài chục lô.
  • Khi NĐT chứng khoán kiếm được lãi, chỗ “nhảy” tiếp theo của họ gần như đương nhiên là BĐS. Một lần nữa, họ cũng nhiều người có vốn lớn.
  • Chính phủ điều chỉnh khung giá đất, thêm vào đó là ngân khố đổ vào đầu tư công tăng phi mã, đặc biệt cho các dự án về cơ sở hạ tầng (điện, đường, trường trạm, sân bay…) khu đô thị đang trải dài trên khắp đất nước. 
  • Tầm vĩ mô khác: sự chuyển mình lên Thành phố trực thuộc TW, lên TP trong TP (Thủ Đức, Thủy Nguyên, …), huyện lên quận,…

Phần 2: những kinh nghiệm / quan sát của cá nhân mình qua các thời kỳ

Ở đây chỉ là những gì mình quan sát được, và chúng cũng chỉ nằm ở phạm vi Hà Nội, xét cho cùng cũng là “quan sát đơn lẻ”, mong các cao nhân bổ sung thêm. Và mình sẽ dùng các con số ở hình thức đơn giản, rồi quy đổi ra thời điểm hiện tại theo giá vàng. Cách này như một kiểu “quan sát”.

  • 2002-2003: cơn sốt đất tại Hà Nội, sau năm này quả bong bóng cũng bị vỡ và đất lại rẻ trở lại. Còn nhớ, năm 2004 mình mua 1 chỉ vàng tặng Mẹ giá 800k (nghĩa là 8 triệu/cây, bây giờ chỉ mua được 1,5 chỉ). Giữa năm 2005, lương sinh viên ra trường và làm công ty tư nhân 5 triệu/tháng, mình thấy mức này cũng khá. Nghĩa là có thể mua được khoảng 5-6  chỉ vàng, quy đổi hiện tại khoảng 27-30tr. Năm 2003 (tháng 6 thì phải), bác mình mua 1 mảnh đất ở Mỹ đình, giá 20 tr/m2, quy đổi ra vàng cũng khoảng 2,5 cây/m2 thời đó. Cần nói là giá lúc này ở mức “nổ” vì sau đó bóng vỡ, giá đất lao dốc không phanh. Nếu quy đổi thời điểm này, thì cỡ 130tr/m2. Vậy có thể “suy ra ta có”, hiện nay giá đất tại khu vực Mỹ đình chưa đạt được mức này, phải chăng quả bóng sẽ vẫn tiếp tục được bơm?
  • 2009-2010: giá đất cũng tăng từng ngày, từng giờ. Cùng một mảnh, chỉ sau 1 tuần là đã chênh cả trăm triệu. Bác mình có mua 1 căn nhà 4 tầng, mới xây trong ngõ Láng, 45m2, 3 tỷ. Mình nhớ giá vàng thời điểm đó là 24 tr/cây, vậy tính ra là 125 cây, nếu giá bây giờ thì là 6,8 tỷ. Hiện tại giá đất ở đó chưa được như vậy, chắc là bong bóng chưa thể vỡ được trong ngắn hạn? Năm 2011 bóng vỡ, mộng BĐS kiếm tiền của các nhà đầu cơ cũng tan tành, và phải nhiều năm sau mới được vực dậy. Giá chung cư cũng vậy, bị đẩy lên quá cao, rồi vỡ, rồi CĐT thiếu tiền, phải bán cắt lỗ. Thời điểm đó ai cũng nói „có tiền mặt là vua“, vì anh chị mình mua được căn CCCC giá dưới sàn. 

Ở trên chỉ là 2 quan sát của bản thân, mọi sự so sánh đều khập khiễng nên luôn có dấu hỏi chấm. 

Phần 3: Bất động sản sẽ „về đâu“ ở vùng giá trong thời gian tới?

Phần này cũng sẽ đưa ra nhận định cá nhân của mình, rất mong mọi người cùng tham gia nhận định. Sẽ chưa rõ ai đúng, ai sai, ai vừa đúng vừa sai, vì tất cả chỉ là „dự đoán“.

  • Chính phủ sẽ vào cuộc thật mạnh để „dập“ cơn sốt đang bùng lên dữ dội: bằng các biện pháp vĩ mô & vi mô, vì bản thân các cơn sốt BĐS đều không tốt, khi dòng tiền bị đổ vào lĩnh vực phi sản xuất. Khi người bị sốt, sẽ rất mệt mỏi & khó chịu, nên phải dùng thuốc, phải dùng khăn lạnh, tiêm,... để hạ sốt.
  • Kịch bản ai cũng nghĩ tới: bong bóng sẽ vỡ. Nhưng câu hỏi là „bao giờ“? Theo mình trong vòng 1 năm hoặc cuối 2022.
  • BĐS sẽ thiết lập vùng giá mới, cao hơn vùng cũ: cái này các chuyên gia nói nhiều, báo chí viết nhiều. Cũng dễ hiểu khi mà các tài sản hữu hình mang tính quy đổi khác như vàng cũng có vùng giá mới của nó. Có ai nghĩ giá vàng sẽ quay về mức 1200$/Oz? Không, chắc chắn không. Nghĩa là dù có qua cơn sốt, thì giá BĐS sẽ không quay đầu lại như cũ. 
  • Loại hình BĐS nào sẽ ít bị ảnh hưởng bởi cơn sốt? (nghĩa là sau khi bóng vỡ): cá nhân mình vẫn thấy BĐS công nghiệp, BĐS nghỉ dưỡng ven biển.

Thân, 

Tit@n