Nhân bữa tối đưa con đi học, trong lúc định ngồi quán cà phê chờ con thì phát hiện ra không mang theo tiền 🤣. Ngồi mốc ngoài sân chờ con nên quyết định lảm nhảm, chia sẻ với ace ít kinh nghiệm mua nhà dự án.
1. Tính pháp lý của dự án.
Hồi đó thành phố mình có vài dự án xịt rồi. Cái thì cả chục năm ko ra nổi bìa đỏ ( giờ cũng vẫn chưa). Cái thì cđt ban đầu cũng okie lắm mà vấp phải cơn sóng thần tài chính những năm 2008-2012 nên cđt đuối, đang xây thô dang dở thì bán cho cđt khác (giờ vẫn nguyên xi)-khách đặt mua hồi đó vào khối tiền rồi mà nhà vẫn chửa biết đến bao giờ mới xong.
Rồi, 1 dự án cũng to to, cđt cũng vật mãi mà vẫn là bãi đất trống. Rồi một bác tai to mặt lớn, có số má trong lĩnh vực bđs nhảy vào. Quy hoạch lên đẹp lắm! Chưa từng có dự án nào trước đó được như thế. Lúc đầu thì bà con dân tình e ngại. Sau bà con mua rần rần. Mà chẳng bà con nào hỏi hồ sơ pháp lý dự án.
Mình lúc đó cũng không nghĩ tới sự lắt léo, khuất tất của 1 số dự án nên cũng không nghĩ tới yêu cầu xem HSPL dự án. Mà bạn mình là dân bất động sản + tính cách rất cẩn thận nhắc mình. Mình trở thành khách duy nhất trong hơn 1000 khách hỏi hồ sơ pháp lý dự án trước khi đặt bút kí hợp đồng. Xem đầy đủ từ quyết định giao đất đến bản vẽ 1:500 ( còn gì nữa không thì giờ cũng ko nhớ). Và mình đánh giá cao sự hợp tác của cđt dù việc mình yêu cầu là hợp tình hợp lý. Đại diện ký hợp đồng mua bán của cđt không phải là đại diện pháp luật- mình đề nghị cho mình xem giấy uỷ quyền. Các bạn cũng lưu ý vụ này nhé!
Việc xem HSPL cho bạn rất nhiều thông tin. Ít nhất bạn có thể biết cđt đã được giao đất chưa, loại hình đất ( đất nhà ở lâu dài vĩnh viễn hay đất thương mại), thời gian giao đất ( đối với đất thương mại, 50 hay 70 năm, lưu ý mốc thời gian tính từ thời điểm có quyết định giao đất chứ ko phải thời điểm bạn mua hay nhận bàn giao nhé), cđt có đang thực hiện đúng theo quyết định giao đất và quy hoạch đã được phê duyệt không.
2. Bảo lãnh ngân hàng.
Cđt có thể quảng cáo tầm bậy về việc có bảo lãnh ngân hàng ( cđt có tí to to hẳn hoi đấy nhá). Okie, vậy vui lòng cho bạn thông tin cụ thể: ngân hàng nào bảo lãnh, bảo lãnh ntn, hợp đồng bảo lãnh đâu, ai là đại diện phía ngân hàng có thể xác nhận về hợp đồng bảo lãnh ( có thông tin thì gọi thẳng ngân hàng xác nhận cho chắc).
3. Hợp đồng vay
Các cđt bây giờ hay có chiêu lãi suất 0% trong 18-24 tháng, hết hạn hỗ trợ thì lãi suất vay= lãi suất cơ sở+ biên độ dao động. Chú ý LÃI SUẤT CƠ SỞ là lãi suất gì-hỏi kỹ ngân hàng nha. Thường người mua hiểu là lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng. Nhưng ko phải lúc nào cũng vậy nha, tuỳ từng dự án và thoả thuận ban đầu giữa cđt và ngân hàng. Trong nhóm có bạn hôm rồi phải thắc mắc vụ vay Tech mua nhà Vin rồi đó ( thời điểm hiện tại lãi vay của bạn ý và 1 số dự án Vin khác phải chênh gần 6%/năm so với lãi suất huy động 12 tháng của Tech)
4. Cơ sở hạ tầng xung quanh dự án
Với các dự án cơ sở hạ tầng đã sẵn có từ trước thì dễ rồi. Trường hợp dự án đi trước hạ tầng thì đặc biệt cẩn thận- không mạnh miệng nói trước được: dự án hạ tầng có thể sẽ có thay đổi bất lợi cho dự án, ví dụ điều chỉnh quy hoạch hay hoãn thi công, thi công chậm là việc rất bình thường. Có dự án trọng điểm đến xấp xỉ 20 năm còn chửa xong và chửa biết bao giờ xong trong khi bọn dự án về sau ngoằng cái có quy hoạch, ngoằng cái làm xong. 😂
5. Xem bản đồ dự án và chọn sản phẩm
Xem bản đồ để chọn căn vị trí đẹp pk? Đương nhiên rồi. Nhưng cách đánh giá vị trí đẹp thì cũng tuỳ người nhé! Và ko phải cứ cđt định giá là vị trí đẹp hay sales giới thiệu là đẹp thì nhất định là đẹp đâu nhá! Cũng ko phải cđt hay sales lừa bịp gì, hehe. Mình đã từng gạt bỏ tất cả các đường cđt định giá đẹp ( giá cao hơn các đường khác nhiều phết) mà chỉ nhất định chọn 2 đường. Bạn mình nghe tư vấn của mình nên cũng chỉ chọn 2 đường đó. Khi dự án hoàn thiện đã chứng minh đánh giá của mình hoàn toàn chính xác: 2 đường đó đẹp nhất phân khu, chuyển nhượng dễ, ở thích, giá chuyển nhượng bằng luôn giá chuyển nhượng các đường trước kia cao hơn nhiều. Riêng căn mình chọn, mới chỉ vào cọc sales đã suốt ngày gạ bán lại- giá bán chênh cao gấp hơn 2 lần các căn bán chênh khác, được 1 khoản cực khá so với số tiền bỏ ra.
Vụ xem bản đồ chọn căn vụ hay ho thứ nhất là xác định căn vị trí đẹp ( ko xác định đúng cũng là bình thường bạn nhé 😂). Vụ hay ho thứ hai là tránh được các vị trí khù khoằm ( ví dụ trạm biến thế, nhà máy xử lý nước thải? Wc công cộng). Bạn có tin là có người chọn nhà lần nào cũng chọn đúng cạnh trạm điện ko 😂?
Có rất nhiều thứ khó nhìn rõ khi bạn nhìn bản đồ quy hoạch ( ví dụ trạm điện, trạm xử lý nước thải), nhưng đôi khi khả năng quan sát, phân tích và đánh giá sẽ giúp bạn tránh được. Nếu bạn đã rất thích 1 vị trí nào mà bạn lại lo “ số đen” thì hãy kiểm tra với cđt ( không phải ktra với sales nhé vì lắm sales lươn lẹo hoặc không nắm rõ thông tin). Và cảm nhận, đánh giá khi nhìn bản quy hoạch sẽ khác cảm nhận thực tế nên nếu ko được như ý thì cũng đừng buồn lâu nhá! Lần sau phục thù. 😆
