Xin chào anh Nguyen Nam, chị LeoX, và các anh chị khác trong X-team. 

Nhân có bạn hỏi về đầu tư BĐS dự án nên chọn vị trí như thế nào, mình cũng có chút kinh nghiệm với vấn đề này qua gần chục năm lăn lộn đầu tư BĐS nên chia sẻ những gì mình biết để giao lưu học hỏi. 

 

Kinh nghiệm số 1 là mua rẻ bán rẻ mua đắt bán đắt. 

Điều này nghe thì rất đơn giản nhưng lúc đi mua mới thấy tâm lý. Vì cùng trên cùng 1 con đường, cùng diện tích, chỉ khác cái là 1 lô đường chọc xéo (chỉ xéo thôi ko phải trực diện) vào nhà, thế mà vì nó rẻ hơn hẳn. Nghĩ là vênh không thể nhiều như vậy trong khi không phải ai cũng duy tâm. Tuy nhiên đến lúc bán thì chao ôi là khó. Nhất là những vùng nào mà dân địa phương kiêng kị nhiều. Không những mua rẻ rồi bán cũng rẻ, mà lại còn khó bán nữa. Vì những người đã duy tâm thì có rẻ họ cũng bỏ qua luôn, ko xem xét. Tất nhiên rồi khu vực đó lên nó cũng lên theo thôi, nhưng khó bán hơn rất nhiều. 

Một số trường hợp mà mua rẻ sẽ phải bán rẻ mình đúc kết lại được như sau: 

  • Đất có đường chọc vào nhà, kể cả chọc thẳng lẫn chọc xiên hay chọc nửa nhà
  • Nằm dưới chân cầu, vì rất nhiều người tin rằng phương tiện qua lại sẽ khiến mặt đất khu vực đó hay rung chuyển, ko chắc chắn và không tốt cho tài lộc
  • Nằm gần chùa đền. Nhiều người tin rằng đền chùa là nơi có những tập khí xấu, tiêu cực, vì những người đang đau khổ hay gặp chuyện thì hay đến chùa. Nên sống ở nhà gần chùa cũng sẽ bị ảnh hưởng về tâm sinh lý. Chưa kể những lúc vợ chồng  xxx thì sẽ thấy tội lỗi không thoải mái.
  • Nằm gần nghĩa trang, bãi tha ma , cái này thì quá rõ rồi không có gì bàn cãi. Mình từng biết 1 khu mà CĐT dựng thiếc tôn cao ngất để che bãi tha ma đến khi cao tầng nổi lên rồi đừng trên cao nhìn xuống nhiều người mới phát hiện ra. Các khu mà gần nghĩa trang bãi tha ma giá phải rẻ hơn khu khác đến 30% dù hạ tầng đẹp.
  • Một số vị trí mua rẻ bán rẻ khác mà mọi người hay kiêng kỵ như: Nhà gần bốt điện, gần trạm cao thế, gần bệnh viện, gần đường cao tốc, trong đường cụt, nhà thóp hậu …

Trước mình cũng từng ham rẻ, nghĩ mua để ở mà mình không duy tâm thì chả sao. Nhưng ở rồi mới thấy đúng là cũng có vấn đề thật, ko phải tự nhiên mà nó rẻ. Ví dụ nhà cũ mình gần đường có xe container, dù cách xa đường chính 2 dãy nhưng vẫn thấy tiếng còi xe. Lúc đến mua thì thấy nó xa xa văng vằng nghĩ chả ảnh hưởng gì, nhưng đến lúc ở thường xuyên mới thấy khó chịu, nhất là những đêm đang say giấc có ông container tuýt còi phát tướng giật mình tỉnh giấc. Và cái ngu ở đây là cứ nghĩ rẻ là tốt nhưng mua rẻ rồi bán rẻ thì tỷ suất lợi nhuận là vẫn vậy. 

Một số trường hợp mà mua đắt bán đắt là nhà gần công viên, gần bờ sông, gần đường lớn … thường phải đắt hơn 20% là ít so với khu vực xung quanh. Kinh nghiệm các khu mình đã xem thì rút ra vậy, k biết các khu vực khác thế nào mong các bạn chia sẻ. Còn đối với chung cư thì nhà có view đẹp, cả cái tòa nhà không được nhiều căn view đẹp đâu nên cái gì cung ít thì giá càng dễ lên. 

 

Kinh nghiệm số 2 của mình là mua đất nền những khu có giá chung cư ở mức rất cao. 

Hồi đầu năm nay mình đi khảo sát đất quận 2, vào khu Thạnh Mỹ Lợi mới thấy giá chung cư đến 70 tr, trong khi đất nền 80 tr nên quất ngay 1 lô. Giờ giá đã lên khoảng 100 tr nhưng mình nghĩ vẫn còn tiềm năng vì khoảng cách giá giữa chung cư và đất nền không thể cách nhau có tí tẹo vậy. Thông thường phải gấp đôi theo kinh nghiệm của mình. Cũng không rõ các khu khác có vậy ko, mình tự ước ra tỷ lệ vậy từ kinh nghiệm. Cần các anh chị và các bạn đối chiếu xem khu vực mình ở có vậy không để điều chỉnh. Trong ảnh dưới là khu vực mình mới mua hồi đầu năm. 

 

Kinh nghiệm số 3 của mình là dù không mua để ở, mua để đầu tư, thì cũng cần đặt mình vào vị trí của người mua để xem xét. 

Nếu ở đó bạn sẽ đi chợ ở đâu? Cho con đi học ở đâu? Có tiện ích gì gần đó không? Khu vực  đó có an toàn an ninh không? Môi trường sống có văn minh và trong lành không. Nếu là chung cư thì có khi còn phải chầu chực ở gần đó để hỏi thăm cư dân xem họ đánh giá thế nào ? ban quản lý có quản lý tốt không? Cộng đồng dân cư ở đó có văn minh lịch sự không. Mình còn lượn qua lại đó vào các thời điểm khác nhau trong ngày. Vì như môi giới nói còn ít hàng lắm, dân về ở nhiều. Tối muộn lượn qua thấy có ít nhà sáng đèn là biết không phải. Nói chung không thừa khi xem xét kỹ vì thường nhà cửa đất đai cũng là khoản đầu tư lớn. Như bạn gì hỏi trên cộng đồng là dự án ở vùng trũng, ẩm ướt  hơn và dễ ngập là 1 điểm trừ ko nhỏ. 

 

Kinh nghiệm số 4: Mua shop-house hay nhà cho thuê cần đặt bút tính toán cụ thể ra hiệu quả cho thuê. 

Nhiều người mua shop house vì nghĩ có dòng tiền từ cho thuê. Tuy nhiên kinh nghiệm của mình từ 1 thất bại là cần rất xem xét kỹ khả năng cho thuê và hiệu quả từ mức giá cho thuê. Mình từng đầu tư 1 căn shop house, vị trí khá trung tâm và đông người qua lại. Tòa nhà có 2 mặt, 1 mặt là đường lớn, 1 mặt là chợ. Mình chọn mặt đường lớn vì nghĩ đường lớn nhiều người qua lại tiềm năng hơn, chợ phải cạnh tranh với các shop nhỏ. Tuy nhiên thực tế lại hoàn toàn ngược lại. Các shop đường lớn không có chỗ để xe, cách mặt đường lớn 1 hàng cây nên cảm tưởng dòng người cứ lưu thông còn nó cứ đứng đó lạc lõng bên lề. Tất cả 6 căn shop house phía mặt đường lớn mới có 1 căn cho thuê đc vì nó gần ngay bốt ra vào, 5 căn còn lại trong đó có mình treo biển hơn năm nay chưa cho thuê được. Tất nhiên một phần cũng vì covid nên gần đây khó khăn hơn. Nhưng cái đáng nói là mặt chợ lại cho thuê hết 100% vì có chỗ để xe và dân cư qua lại nhiều. 

Ngoài ra shop house thì cần nhìn dưới góc độ của người mua xem họ có thể kinh doanh được gì. Anh bạn mình mới đây mua 1 dự án shop house ở gần khu công nghiệp. Thấy tính toán của anh khá hợp lý vì khu vực đó KCN đã lấp kín nên mật độ dân cư cao. Tuy nhiên tiện ích quanh đó ko nhiều nên đa số người trong KCN phải đi tầm 10km mới vào được trung tâm để sử dụng các dịch vụ. Những ng mua shophouse ở đó họ thấy tiềm năng từ kinh doanh dịch vụ nhà hàng Hàn Quốc, dịch vụ karaoke, massage … 

Từ đó mình rút ra một số điểm 

1 là khách hàng mục tiêu của shophouse là ai? Thu nhập và hành vi mua sắm của họ như thế nào ? Khu vực đó dự kiến phục vụ đc bn người? Tính thử ra xem cho thuê đc bao nhiêu tiền 1 năm và chia cho giá đầu tư. 

2 là trong bán kính 3 km đó có các trung tâm mua sắm, dịch vụ nào ko? Có gần hay được hưởng lợi từ luồng khách các nơi khác đổ đến không? Ví dụ như gần trạm xe bus, gần 1 địa danh, di tích hay khu vui chơi đang đắt khách nào. 

3 là mật độ dân cư và luồng giao thông có  ủng hộ không. Mình từng biết 1 khu thương mại nằm ở vị trí trung tâm rất đẹp mà không cho thuê được vì nó hơi khuất luồng giao thông, ít người nhận ra đc nó đang tồn tại khi lưu thông trên đường. Giống cái shop house mình mua nhưng lại không có chỗ đỗ xe thuận tiện nên luồng xe cứ lưu thông qua nó mà không dừng lại. 

 Shop house thường lên giá nhanh khi khả năng cho thuê tốt, do đó việc tính toán kỹ khả năng cho thuê, như kể bạn đang sắp kinh doanh là rất cần thiết. Khi đó thì vừa đc BĐS lên giá vừa có dòng tiền. Ngược lại mà khó cho thuê thì vừa k có dòng tiền cũng đừng mong nó lên giá. Ai sẽ mua lại vì người mua họ cũng tính y xì như vậy thôi.