Bất động sản là một chủ đề rộng, nhiều vấn đề để bàn thảo không thể nói hết trong một nốt nhạc. Bài này Nam chỉ muốn chia sẻ nhanh với mọi người một số vấn đề hay gặp phải khi đi mua bất động sản (dành cho ai không chuyên nghiệp thôi nhé, chuyên mình không dám múa rìu qua mắt thợ). Hi vọng sẽ giúp ích cho mọi người không mất tiền oan trong bối cảnh nhiều người tìm đến đất cát do lo lắng về việc khắp nơi in tiền còn môi giới bất động sản có tâm thì đếm trên đầu ngón tay. Đây không phải là hướng dẫn kiếm tiền từ bất động sản. 

1. Về quan điểm giá bất động sản không giảm được, cùng lắm giữ dài hạn: 

- Quan điểm này giống quan điểm chưa bán cổ phiếu là chưa lỗ. Giá bất động sản không niêm yết như cổ phiếu làm ta có cảm giác an toàn hơn, tuy nhiên để đầu tư có hiệu quả việc lựa chọn bất động sản là rất quan trọng vì mỗi bất động sản có vị trí DUY NHẤT, có tính đặc thù cao. Không giống như vàng, bất động sản đòi hỏi NĐT phải lựa chọn và có rủi ro sai số lớn hơn. 

- Thị trường bất động sản Việt Nam được nhiều chuyên gia nhận định là giống với thị trường Nhật những năm 1980 hay thị trường Trng Quốc những năm 2000. Cơ cấu dân số Việt Nam đang được coi là vàng và tầng lớp trung lớp gia tăng nhanh khiến nhu cầu nhà ở tăng. Điều này còn đúng ít nhất khoảng 20 năm nữa khi dân số Việt Nam bước vào giai đoạn già hóa (chính phủ đang nỗ lực thay đổi điều này). Như vậy, nhìn dài hạn việc mua nhà đất nắm giữ sẽ tăng giá vẫn còn được duy trì. Tuy nhiên, cần lưu ý là không phải giá bất động sản sẽ tăng đều hết năm này qua năm khác. Việc tăng giá sẽ tập trung ở một số giai đoạn trong chu kỳ kinh tế và có thể luân chuyển giữa các loại bất động sản khác nhau. 

- Bất động sản thường tăng khi có câu chuyện thay đổi về hạ tầng, về chính sách vĩ mô thu hút dòng vốn nước ngoài, về mở rông quy hoạch các vùng đô thị/ kinh tế mới. Những chính sách này tạo ra các con sóng bất động sản. Các chủ đầu tư thích điều này, nhà đầu tư cũng thích vì loanh quanh trong các khu vực hiện hữu giá đã cao không thể có tỷ suất lợi nhuận lớn. Loại bất động sản này mình có định nghĩa là bất động sản tấn công, mua với mục đích làm giàu. Rủi ro lớn nhất của loại bất động sản này là thường tăng nóng rất nhanh và rất dễ dính chiêu “gắp lửa bỏ tay người”. Nếu thị trường đóng băng, nếu vùng quy hoạch triển khai vào thực tế quá chậm trễ hoặc không thành hình hoặc bị thay đổi, nếu những thành phố mới chỉ là trên giấy hay đơn giản là nếu cái bánh vẽ trong tương lai vào thực tế nó khác biệt thì việc ôm các bất động sản này sẽ đắng. Nếu ai đầu tư bất động sản giai đoạn 2009 -2011 sẽ thấy nhiều bất động sản giá vẫn chưa về đỉnh cũ cách đây 10 năm. Đánh giá kĩ thực trạng của bất động sản, lựa chọn thời điểm và biên an toàn để tham gia rất quan trọng.

 - Một lí do nữa thúc đẩy giá bất động sản (và cả giá của các loại sản phẩm đầu tư khác) là lãi suất hạ. Khi lãi suất hạ, việc nắm giữ các bất động sản có thể cho thuê đem lại lợi tức bằng hoặc hơn tiền gửi và có thể có khả năng tăng giá trong tương lai trở nên hấp dẫn hơn. Tất nhiên là khi lãi suất lên thì sẽ ngược lại. 

2. Những điểm quan trọng nhất cần lưu ý khi mua bất động sản

 - Pháp lý: vâng, pháp lý pháp lý pháp lý. Tốt nhất là có sổ đỏ và nằm trong khu vực đã được quy hoạch rõ ràng rồi thì hãy mua. Thận trọng với các loại hình đầu tư không rõ ràng về pháp lý như condotel/ officetel, các hình thức hứa mua hứa bán, hợp đồng tương lai, các hình thức chuyển nhượng quyền… Các hình thức này có thể mang lại lợi nhuận có vẻ dễ nhìn thấy hơn nhưng bạn cần đảm bảo bạn đã hiểu rõ về quyền sở hữu và quyền quyết định tài sản của mình. Condotel là một sản phẩm thông minh đáp ứng được nhu cầu đầu tư số vốn nhỏ nhưng có lợi nhuận cao hơn tiền gửi. Tuy nhiên đi kèm theo đó là rủi ro về loại hình sở hữu không được pháp luật xác nhận, sở hữu một căn hộ trong một quần thể mà bạn không thể quyết định về bất cứ tiện ích nào khác ngoài căn hộ của mình và phải trao quyền quản lý vào tay một người khác, tín chấp về các cam kết lợi nhuận từ chủ đầu tư … Hãy đảm bảo bạn HIỂU RÕ TẤT CẢ CÁC ĐIỀU KHOẢN trong tất cả các loại hợp đồng nếu bạn không có sổ đỏ và toàn quyền sở hữu bất động sản. Ngoài ra, bạn cần hiểu rõ các quy định và thủ tục giao dịch bất động sản. 

- Loại đất bạn mua: Năm ngoái mình đi Mũi Né tìm đất thấy hầu hết các lô đất ven biển trên sổ đỏ chỉ có khoảng 10-30% là đất thổ cư, còn là đất trồng cây lâu năm. Giá tính như nhau tham chiếu theo giá đất dự án gần đó. Hay vừa rồi có cậu môi giới chào mời lô đất dưới Long Thành khi kiểm tra kĩ giấy tờ có đên 25% là đất trồng cây lâu năm (CLN). Đất thổ cư rất khác đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm nhé các bạn. Không có gì đảm bảo bạn có thể chuyển đổi các loại đất khác thành đất thổ cư, việc chuyển đổi nếu có phải phù hợp với quy hoạch chung của vùng, thủ tục không đơn giản và chi phí chuyển đổi lớn (bao gồm thuế đất đóng cho nhà nước và các chi phí abc khác). 

- Giá trị thị trường và giá trị sử dụng: Hãy luôn đặt ra câu hỏi “Đất này tôi có thể dùng làm việc gì ? Bản thân lô đất cho thuê tạo ra bao nhiêu tiền và bao giờ dùng được ?” . Những thành phố tương lai có thể không bao giờ hình thành, những con đường có thể sẽ không hoàn thành trong 20 năm tới, Khách có thể xuống sân bay xong chạy thẳng về trung tâm chứ chả loanh quanh ở sân bay làm cái quái gì, mà nếu có thì các cty dịch vụ bay cũng xơi hết. Ngược lại, có những thứ rất thật dành cho người mua thật như bệnh viện, trường học, siêu thị, dân trí, dịch vụ…Bạn mua đất này tự khai thác kiếm được bao nhiêu tiền/năm, trên vốn đầu tư đem lại tỷ suất lợi nhuận ntn so với tiền gửi ? Biên an toàn của bạn là gì khi mua ? Bạn quyết định dịch chuyển tài sản vào bất động sản, bạn cần vĩ mô. Bạn quyết định xuống tiền mua bất động sản, bạn cần khảo sát thực tế và nhìn vào hiện trạng.

 - Thời điểm: Mua vào giữa đến gần cuối chu kỳ kinh tế khi lãi suất ở trong xu hướng hạ dài hạn, sau khi đã cân nhắc các chi phí cơ hội khác. Cân nhắc bán (trừ khi đầu tư dài hạn) khi lãi suất có khả năng lên. Tốt nhất là mua khi giá đất đã lình xình một thời gian dài hoặc chưa lên nhiều, nếu giá đất đã tăng mạnh thì cần hết sức thận trọng. Ngoài ra, lựa chọn phân khúc bất động sản để đầu tư cần chú ý đến cung cầu và vĩ mô. Khi sóng nhà ở đã đẩy giá bất động sản lên cao, dòng tiền dịch chuyển sang bất động sản nghĩ dưỡng biển. Xu thế có thế sẽ tiếp tục thay đổi khi dịch bệnh đang tác động nặng nề đến du lịch trong khi thời gian qua lượng condotel, bất động sản ven biển đã bùng nổ. Việc xem xét cách dịch chuyển của các công ty bất động sản hàng đầu sẽ cho bạn nhiều gợi ý hay.

 - So sánh chi phí cơ hội: Với cùng một số tiền này, nếu tôi không mua bất động sản A thì tôi có lựa chọn B, C, D nào khác. Hãy so sánh kĩ một cách công tâm trước khi quyết định. Từ đó quyết định có nên mua không và nếu mua thì giá mua tối đa chấp nhận được là bao nhiêu. 

3. Sử dụng môi giới bất động sản 

Môi giới bất động sản thực ra là hữu ích trên khía cạnh cung cấp thông tin và tìm người mua/ người bán. Bạn nên sử dụng dịch vụ này để tiết kiệm công sức và có nhiều thông tin hơn. Tuy nhiên, môi giới có lợi ích thúc đẩy để hoàn thành giao dịch lấy phí hoa hồng. Do vậy, bạn cần tỉnh táo khi nghe thông tin. Cẩn thận với một vài chiêu bán hàng mình thấy dạo này phát triển rầm rộ: 

- Treo đầu dê, bán thịt chó: Đất ngân hàng siết nợ, giá chỉ bằng 1/10 thị trường. Khi đến nơi bạn sẽ được mời vào một hội thảo ở 1 khách sạn hoành tráng để chào bán 1 lô đất ở xa lắc xa lơ. Thậm chí có người còn được đèo thẳng xuống Đồng Nai khi tìm mua đất giá rẻ ở Bình Thạnh. Bạn nào tò mo có thể google qua về thủ tục bán tài sản siết nợ của ngân hàng. Nói đơn giản là không có mùa xuân mua được đất giá rẻ theo kiểu này, nếu có cũng không đến lượt bạn. Giá đất chỉ cần rẻ hơn thị trường một chút là có người hốt ngay. Mua đất không thể mua rẻ hơn thị trường được vì ai có tài sản cũng biết giá tài sản là bao nhiêu. Bạn chỉ có thể đánh giá đúng tiềm năng đất và mua đúng thời điểm để tìm kiếm lợi nhuận. Nên tập trung vào điểm đó, đừng trông đợi vào mua rẻ.

 - Cháy hàng: Tranh nhau đặt cọc, trúng giải xe máy điện thoại, chỉ có 1 vài lô ưu đãi… tất cả nhằm tác động vào việc ra quyết định một cách vội vàng. Bạn hãy đặt bút tính giá mua thực sự khi trừ hết các ưu đãi được nhận xem có thực sự ưu đãi không nhé. 

- Bán rẻ: Covid, vợ chồng chia tay, vỡ nợ, bán cắt lỗ … hãy đảm bảo kiểm tra tất cả các chi phí từ tiền mua đất, các loại thuế phí cộng lại xem có rẻ không nhé, thông thường là không. 

- Né câu hỏi khó: Giấy tờ pháp lý em để ở công ty, việc này em sẽ để nghị giám đốc pháp lý tiếp anh… tóm lại là bạn không được buông tha vì những câu hỏi không được trả lời thẳng thẳn thường là câu bạn đã gãi đúng chỗ ngứa. 

- Tiếp thị ngọt ngào: vâng dạ chú cháu anh em, cho mấy em xinh đẹp tác động… chiêu này đôi khi cũng hiệu quả. Bạn có thể để mình bị tác động mua bao thuốc lá có in hình phụ nữ xinh đẹp vào những thập niên 70 nhưng lô đất không phải bao thuốc lá. Hãy tỉnh táo. 

- Mập mờ chủ đầu tư: Công ty con, công ty liên kết, công ty lấy tên na ná các công ty to… hãy cẩn thận đảm bảo bạn không nhầm lẫn. Chọn chủ đầu tư uy tín rất rất quan trọng nhé các bạn. 

- Tóm lại là hãy hỏi thật kĩ, thật rõ, quyết không buông tha, không lung lạc, không bỏ qua tiểu tiết khi mua đất. Càng tìm hiểu kĩ bạn càng hạn chế được rủi ro. 

Thị trường bất động sản khó ở chỗ mua kiếm lời được thường nó không 2 năm rõ 10. Luôn có yếu tố rủi ro trong mỗi quyết định đầu tư bạn sẽ phải chấp nhận nếu muốn kiếm lợi nhuận, điều quan trọng là chúng ta đã hiểu rõ các rủi ro này. Bài viết này không phải là các điểm checkpoint đầy đủ cần có khi mua, không phải là bí kíp giúp bạn kiếm tiền. Bài viết chỉ muốn nếu ra một số điểm lớn để mọi người cùng thảo luận vào bổ sung, từ đó giúp cộng đồng có thể đánh giá đúng rủi ro và lựa chọn khoản đầu tư một cách sáng suốt. Chúc các bạn may mắn !

 (Ảnh mang tính chất minh họa, nguồn Báo Dân Trí)