Năm ngoái, một người bạn của LeoX mua một căn chung cư hạng sang. Anh bạn này lựa chọn căn có vị trí đắc địa nhất view ra hồ. LeoX qua nhà bạn chơi lúc anh nhận bàn giao. View rất thoáng đẹp, hẹn anh hôm nào đấy qua xem bắn pháo hoa. Duy có một điểm LeoX thấy hơi ngờ ngợ vì có một lô đất trống phía trước. Hỏi thì người bạn nói rằng đây là lô đất trường học, hiện chưa biết trường nào sau này sẽ có đơn vị vào đầu tư. Thú thật là LeoX không khoái lắm vì giả sử mua nhà để ở thì mình cũng sẽ làm rất rõ các tiện ích dịch vụ có được triển khai thật hay không. Anyway thì người bạn đã mua rồi nên mình cũng chỉ ý kiến là bạn nên kiểm tra kĩ với chủ đầu tư về quy hoạch.

Bẵng đi một thời gian, năm nay qua nhà anh bạn chơi đã thấy một tòa chung cư sừng sững đang mọc lên chắn cả tầm nhìn ra hồ. Anh bạn khóc ròng kể quy hoạch đã bị điều chỉnh (thế là đi tong kế hoạch xem pháo hoa), hiện tòa chung cư đang mọc lên mới là tòa view hồ giá được bán rất đắt. Còn căn hộ của anh thì xuống giá thê thảm, lại mất cả view thoáng đẹp.

LeoX nhớ ngày trước có một bác quen với gia đình. Bác rất say mê nghiên cứu quy hoạch để mua đất đón đầu các con đường lớn. Đất bác gom được từ khi còn sớm, chủ yếu là đất ruộng và đất trồng cây lâu năm. Sau này, khi con đường được mở bác sở hữu rất nhiều đất nhưng khu đất bác sở hữu lại nằ m trong quy hoạch dự án của một chủ đầu tư bất động sản. Phần lớn đất của bác là đất ruộng và đất trồng cây lâu năm mua bằng giấy viết tay nên bác chỉ nhận được tiền đền bù theo khung giá đất nông nghiệp. Tất nhiên, sau gần chục năm đất nông nghiệp có tăng giá nhưng tính ra tỷ suất lợi nhuận chia đều cho 10 năm cũng không quá đáng kể trong khi công sức đi gom đất, giữ đất rất mất công. Nếu bạn có lãi gấp đôi trong 10 năm thì mỗi năm bạn cũng chỉ được 7,18% nếu quy đổi theo dòng tiền.

Kể những chuyện này để thấy, vấn đề QUY HOẠCH là một vấn đề trọng yếu cần nắm bắt đầu tiên khi đầu tư bất động sản.

Lịch sử đã chứng kiến các sản phẩm bất động sản trải qua nhiều thời kỳ phát triển. Giai đoạn bùng nổ chứng khoán năm 2007 dẫn đến nhu cầu đầu tư bất động sản tăng. Hàng loạt dự án ra đời trong giai đoạn này để đáp ứng nhu cầu đầu tư. Hầu hết các dự án ở giai đoạn này đều không có chất lượng cao (trừ một số dự án được phát triển bởi nước ngoài như Ciputra ở Hà Nội hay Phú Mỹ Hưng ở Sài Gòn). Các dự án đều theo dạng phân lô bàn cờ, tiện ích không có gì đáng kể, cây cối bé tí ti, gạch lát đường vài năm bung lụa, không có ban quản lý dự án sau khi bàn giao nên các khu công cộng cỏ mọc tùm lum. Mô hình này giờ đã không còn ở HN hay Sài Gòn nhưng lại nở rộ ở nhiều tỉnh. Những khu đô thị phát triển kiểu này rất hên xui, một số khu vị trí gần trung tâm có thể lấp đầy (nhờ yếu tố vị trí chứ nói về chất lượng sống thì cũng không có gì đặc biệt), các khu xa trung tâm thì sau 10 năm đô thị vẫn khá hoang hóa, hạ tầng xuống cấp.

Sau giai đoạn trầm lắng khi giá đã bị đẩy lên cao, một số chủ đầu tư nhìn thấy vấn đề các sản phẩm bất động sản muốn bán được cần giải quyết được nhu cầu thực của người ở hơn là nhu cầu đầu cơ. Thực tế là trong khi các dự án của chủ đầu tư trong nước trầm lắng thì các dự án phát triển tốt như Ciputra hay Phú Mỹ Hưng nhu cầu vẫn cao và giá vẫn lên. Lúc này, một số chủ đầu tư tiên phong trong nước như Vingroup, Ecopark… đã thay đổi cách làm bất động sản, trong đó một điểm trọng yếu là chú ý rất nhiều đến yếu tố quy hoạch. Lúc này, các yếu tố như tiện ích của dự án hay cây xanh đã được đặc biệt chú trọng trong quy hoạch thay vì chỉ đơn giản kẻ ô bàn cờ phân lô để bán. Cách làm này đã mang lại thành công cho các chủ đầu tư và tạo ra được các khu đô thị sầm uất. Tuy nhiên, việc các chủ đầu tư có thể duy trì chất lượng của mình khi làm các dự án mới hay không cũng giống như việc mở cơ sở 2 của một hàng phở ngon chưa chắc đã ngon. Tốt nhất là bạn hãy trang bị cho mình kiến thức để thẩm định trước khi đầu tư.

Trước khi tìm hiểu thế nào là một quy hoạch tốt, chúng ta cần hiểu quy hoạch là gì (dưới góc độ của một nhà đầu tư) :

• Quy hoạch bản chất là bản đồ không gian, kiến trúc cảnh quan, bản đồ tổng mặt bằng sử dụng đất, quy hoạch giao thông, các sơ đồ đơn tuyến hạ tầng kỹ thuật và cơ điện của vùng (quy hoạch 1/2000 do địa phương làm) và của dự án (quy hoạch 1/500 do chủ đầu tư đề xuất và phải được địa phương phê duyệt trên cơ sở phù hợp với quy hoạch 1/2000).

• Nếu bạn mua nhà / đất từ một dự án, điều đầu tiên người mua cần quan tâm là dự án đã được phê duyệt Quy Hoạch 1/500 chưa ? Nếu chưa được phê duyệt quy hoạch, dự án chưa đủ pháp lý để chào bán dưới bất kỳ hình thức nào. Nếu đã được phê duyệt quy hoạch, bạn cần nghiên cứu kĩ quy hoạch này. 

• Nếu bạn mua đất thổ cư, hãy tìm hiểu về quy hoạch 1/2000 của địa phương để đảm bảo đất của của bạn không rơi vào diện quy hoạch làm đường hoặc thuộc quy hoạch của một dự án nào. Ngoài ra, bạn cũng cần tính toán đến rủi ro lô đất bạn mua có thể bị rơi vào quy hoạch của một dự án trong tương lai (vấn đề này sẽ cần kinh nghiệm để đánh giá). Một số địa phương đã cho phép tra cứu trực tuyến quy hoạch, cách tốt hơn là bạn có thể liên hệ với các cơ quan địa phương để có thêm thông tin chi tiết.

Khi đã nắm rõ bất động sản bạn mua có đầy đủ giá trị pháp lý về quy hoạch, lúc này chúng ta mới nên bàn đến giá trị thương mại của quy hoạch đó (tức là nó tốt hay xấu, có làm bất động sản của bạn tăng giá về dài hạn không). Do vấn đề đẹp xấu thường có tính chủ quan rất lớn nên LeoX chỉ đưa ra đây các tiêu chí chung nhất để các bạn tham khảo:

• Đây có phải một khu đô thị thân thiện với môi trường hay không ?

Gần đây, khi Hà Nội luôn nằm trong top các thành phố ô nhiễm của thế giới thì nhu cầu về một môi trường sống trong lành càng tăng lên đáng kể. Ở các thành phố khác, điều này cũng rất quan trọng do nước ta là nước khí hậu nóng ẩm. Do vậy, quy hoạch về cây xanh rất quan trọng.

Với diện tích vỏn vẹn chỉ 721,5 km2, bằng 1/3 TP.HCM, nếu bạn nào đã đi Singapore sẽ thấy Chính phủ Singapore đặc biệt chú trọng đến việc phủ xanh đô thị với mục đích thẩm mỹ và cải thiện môi trường. Quy trình xây dựng các công viên tại Singapore được tính toán rất kĩ lưỡng dựa trên khoảng cách với trung tâm các khu dân cư nhằm đảm bảo người dân có thể dễ dàng tiếp cận được. Các công viên của Singapore cũng được thiết kế theo phong cách sáng tạo để khơi dậy cảm hứng của cộng đồng. Các công viên mới sẽ được xây dựng trong khi các công viên hiện tại tiếp tục được nâng cấp. Singapore liên tục phát triển mạng lưới liên kết các không gian xanh với nhau để giảm bớt sự ngộp thở của người dân do quá trình đô thị hóa.

Những quy hoạch dự án được bố trí đủ cây xanh và hồ cảnh quan đảm bảo yếu tố môi trường là những dự án tốt, tất nhiên an toàn nhất là bạn nên nhìn thấy các cảnh quan /hồ điều hòa trước khi mua thay vì chỉ mua chúng trên bản giới thiệu bán hàng của sales.

• Tiện ích cho người dân có được chú trọng không ?

Một quy hoạch tốt cần đảm bảo tiện ích được phân bổ hợp lý giữa các khu, các tòa nhà. Bạn nên kiểm tra kĩ ai là người sẽ triển khai các tiện ích như trường học, siêu thị, khu thể dục thể thao …Những dự án mà khu tiện ích quây tôn và sales nói với bạn là sẽ có người triển khai thì bạn nên thận trọng. Những khu đất hoang hóa quây tôn không chỉ ảnh hưởng đến thẩm mỹ của khu đô thị mà còn phát sinh rủi ro về thay đổi quy hoạch, an ninh … Đã qua rồi thời chủ đầu tư thậm chí còn chưa hoàn thiện hạ tầng chỉ xây nhà để bán thu tiền. Một dự án tốt cần có hạ tầng và tiện ích hoàn chỉnh để người dân có thể sinh hoạt ổn định, tránh việc chỉ một phần nhỏ hộ dân chuyển về dẫn đến phí bảo trì khu đô thị không đủ, Một tòa nhà hay khu đô thị không được bảo trì thường xuyên sẽ xuống cấp rất nhanh.

• Vấn đề an ninh có được chú trọng không ?

Bạn nên kiểm tra quy hoạch khu đô thị là đóng hay mở (có chốt an ninh không ? ) Trong quy hoạch có chú trọng đến thiết kế để người dân có thể dễ dàng quan sát lẫn nhau nhằm giúp mọi người cảm thấy an toàn hơn hay không ?

• Quy hoạch có hướng đến việc tạo ra một cộng đồng văn minh không ?

Ví dụ tại Singapore, các cộng đồng sống tại những tòa nhà này cũng được khuyến khích thường xuyên tương tác với nhau, vì thế những khu sinh hoạt chung ở các tầng, các tòa nhà được chú trọng. Để tối đa hóa lợi ích không gian, Singapore chú trọng thiết kế các không gian trống thành những địa điểm phục vụ hoạt động thương mại và giải trí. Ý tưởng xuyên suốt là tận dụng mọi không gian có thể để phục vụ cộng đồng. Ngoài ra, hoạt động của cộng đồng khu dân cư cũng có vai trò rất quan trọng. Cộng đồng dân cư Ecopark là ví dụ một cộng đồng rất thành công trong việc thúc đẩy lối sống văn mình.

Túm lại, khi đầu tư bất động sản, vấn đề đầu tiên bạn nên quan tâm đến là quy hoạch:

• Hãy đảm bảo bất động sản bạn mua nằm trên một quy hoạch có pháp lý rõ ràng, hạn chế rủi ro bị đền bù hoặc thay đổi quy hoạch về sau.

• Hãy thận trọng với các ô đất trống xung quanh

• Hãy làm rõ việc các tiện ích được triển khai như thế nào ? Kết nối với các tiện ích sẵn có ra sao ?

• Hãy quan tâm đến yếu tố môi trường của dự án như cây xanh, hồ cảnh quan …

• Hãy tìm hiểu về cộng đồng và những người hàng xóm tương lai của bạn

• Hãy lưu ý đến vấn đề an ninh trong quy hoạch

• Nếu bạn mua đất để đầu tư, hãy chú trọng nghiên cứu đến các tiện ích xung quanh như trường học, công viên, bệnh viện, cộng đồng dân cư...có đủ đáp ứng để bạn sinh sống hay không thay vì chỉ tập trung vào giá lên hay xuống.
 

Còn nhiều vấn đề nữa về pháp lý, LeoX sẽ viết tiếp ở các phần sau. Chúc các bạn cuối tuần nhiều niềm vui.

* Hình ảnh lấy trên internet, chỉ mang tính minh họa cho nội dung