Sorry các bạn đợt này tranh thủ thị trường có cơ hội nên LeoX bận quá không viết bài thường xuyên cho các bạn được. Mong rằng các bạn vẫn luôn giữ được niềm đam mê đầu tư. Thực sự đầu tư là một công việc rất thú vị, không chỉ bởi nó giúp chúng ta kiếm tiền mà nó luôn tạo ra động lực chúng ta nỗ nâng cao giá trị của bản thân, liên tục cập nhật kiến thức mới. Làm sao mình lựa chọn được công việc vừa ra tiền lại vừa cảm thấy có ý nghĩa rất là quan trọng.

Đợt này, LeoX được nghe không biết bao nhiêu câu chuyện kiểu anh A chị B ăn mấy chục tỷ ở Phú Quốc, Đà Nẵng... Rồi báo chí đưa nhiều tin về đất sốt khắp mọi miền tổ quốc, nói chung là cứ hot hòn họt. Sẵn thị trường tài chính cũng đang giai đoạn khá rủi ro, LeoX tranh thủ đi khảo sát một vòng tìm cơ hội xem có diversify thêm được một phần sang đất cát không.

Nói chuyện về đất cát thì nói cả ngày không hết. Đi thực tế ở một số địa phương mới thấy tâm lý và cách làm của nhà đầu tư không khác con sóng 10 năm trước, rất nhiều bà con mình mua bán chủ yếu dựa trên sự nhạy bén với thị trường, rất thiếu thông tin và kiến thức khi đầu tư bất động sản. Rất nhiều nhà đầu tư ở Hà Nội, những người không kịp thoát khỏi con sóng đất sau đợt tăng giá bỏng tay cách đây khoảng 9-10 năm đã chứng kiến giá trị tài sản tăng không đáng kể cả 10 năm ròng sau đó. Những nhà đầu tư sa lầy vào các dự án có pháp lý không hoàn chỉnh hoặc chủ đầu tư không có năng lực tài chính rõ ràng thậm chí còn thua lỗ. Người Việt Nam luôn coi đất cát là kênh giữ tiền hiệu quả nhưng không phải luôn là như vậy đâu nhé. Đây là thị trường có người thắng người thua khá rõ ràng. Nhân chủ đề đất cát đang có tính thời sự cao, LeoX sẽ viết tặng các bạn một số kiến thức và kinh nghiệm đã tổng hợp được sau một thời gian đủ dài thực chiến với bất động sản. Hi vọng sẽ hữu ích cho các bạn.

Có rất nhiều vấn đề có thể bàn đến khi nói về bất động sản nhưng vấn đề đầu tiên LeoX muốn trao đổi với các bạn là vấn đề pháp lý. Tại sao vấn đề pháp lý lại quan trọng và là vấn đề đầu tiên cần quan tâm khi mua bất động sản ? Đợt này giá đất tăng rất nhiều bạn bè hỏi LeoX đất chỗ này chỗ kia rẻ lắm, đang bán có 1 triệu / m2 trong khi giá thị trường là trên 10 triệu / m2 nên định mua hẳn mấy nghìn m2 đất ! Lại có người hỏi LeoX có chung cư này bán quá rẻ đi, giá thị trường 28-30 triệu / m2 mà ở đây bán có 16 triệu /m2 , tốt vậy mua vài căn cho cả nhà về ở gần nhau. Nói thật hơn 10 năm đầu tư đủ các loại tài sản thắng có thua có, LeoX rất cảnh giác với các cơ hội mà ai cũng thấy là ngon. Logic thôi, nếu ngon thế sao lại dễ dàng đến lượt mình như vậy ? Những cơ hội ngon ăn thường là những cơ hội đòi hỏi bạn phải nghiên cứu tìm tòi để nhìn trước được xu hướng hoặc bạn có những mối quan hệ để có được những thông tin trước thị trường hoặc mua được tài sản siết nợ cần bán gấp (hiếm lắm). Quan điểm đầu tư khi mua bất động sản mà tìm cách mua rẻ hơn giá thị trường vốn dĩ đã là không thực tế vì ai có tài sản chả biết giá trị của nó (không biết hỏi hàng xóm là biết). Trong mối quan hệ làm ăn mà mình cứ tính mình lợi đối tác thiệt thì không thành được. Do vậy, mua bất động sản cần đánh giá được giá trị hiện tại và giá trị tiềm năng để từ đó ra quyết định xem có nên mua bất động sản ở giá thị trường hiện tại hay không ?

Quay trở lại ví dụ lúc nãy, khi LeoX hỏi người bạn thế đất 1 triệu/m2 là đất loại gì thế, có sổ đỏ hay không ? Người bạn nói có, là sổ đất trồng cây lâu năm. Người bạn của LeoX tính mua vào xong làm thủ tục chuyển đổi sang đất ở thì sẽ lãi to ! LeoX hỏi bạn đã từng xin chuyển đổi đất chưa thì người bạn nói chưa. Trước mắt cứ tính xây tạm mấy căn nhà kinh doanh cho thuê rồi đi liên hệ sau. Wow !!! Nếu bạn xây dựng trái phép trên một lô đất không được phép xây dựng bạn sẽ bị thanh tra xây dựng tuýt còi bất cứ lúc nào. Lúc đó, tài sản trên đất trái phép có thể bị buộc phải phá dỡ. Hơn nữa, nếu ai đã từng làm chuyển đổi đất sẽ thấy việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng không hề đơn giản. Cơ quan nhà nước sẽ cần xem xét đến rất nhiều yếu tố như sự phù hợp với quy hoạch, giá trị tiền sử dụng đất phải nộp cho nhà nước... Chi phí thực hiện việc chuyển đổi cũng không hề thấp và bạn rất khó ước lượng chi phí này …Bạn cần thực sự hiểu biết luật pháp và đặc tính của từng địa phương để có thể thực hiện được công việc này. Kể cả bạn có qua môi giới tư vấn, việc chuyển đổi cũng không có gì chắc chắn. Nếu tính đến tất cả các yếu tố này thì việc mua đất 1 triệu/m2 chưa chắc đã rẻ hơn đất 10 triệu/m2 . Rủi ro là khi ôm lại những lô đất không có tính pháp lý rõ ràng và thị trường chuyển biến xấu, các lô đất này sẽ mất thanh khoản rất nhanh. Ai đầu tư Ba Vì 10 năm trước chắc sẽ hiểu rõ câu chuyện này.

Rất nhiều người kể với LeoX về việc buôn đất công ở Phú Quốc lãi gấp đôi, gấp ba. Có thể có lãi thật nhưng đó là trò chơi gắp lửa bỏ tay người mà không bao giờ bạn biết bạn có phải là người cuối cùng cầm hòn than đỏ không. LeoX khuyên các bạn (1) đừng mua tài sản vượt quá giá trị thực của nó kể cả khi trông nó có vẻ còn tiềm năng sinh lợi mạnh mẽ và (2) đừng tham gia vào các cuộc chơi mà đối tác/ người mua lại của mình có thể chịu thiệt hại. 

Lại quay sang việc mua chung cư giá có 16 triệu/m2 trong khi giá thị trường là 28-30 triệu/m2. Hỏi kĩ ra thì đó là chung cư thuộc diện nhà ở xã hội. Bạn google quy định về nhà ở xã hội sẽ thấy nghị định 100/2015 quy định rất rõ về loại tài sản này. Không phải ai cũng được mua nhà ở xã hội mà cần nằm trong đối tượng được quy định cụ thể mới được phép mua (cụ thể thế nào thì các bạn có thể google điều 22 nghị định 100/2015 quy định về nhà ở xã hội ). Nhà ở xã hội bị hạn chế không được chuyển nhượng trong vòng 5 năm, sau 5 năm muốn chuyển nhượng bạn sẽ cần nộp 50% tiền sử dụng đất cho nhà nước tính theo đơn giá tại thời điểm chuyển nhượng đối với chung cư và 100% đối với đất ở (điều 19 nghị định 100/2015). Vậy sau 5 năm nhà chung cư xuống cấp trong khi đơn giá nhà nước tăng liệu bạn có còn có lời ? Sản phẩm này đã được tính toán để dành cho những người có thu nhập thấp có thể mua được nhà và hạn chế tối đa việc đầu cơ. Vậy mà mấy cậu sales vẫn tư vấn như là cơ hội ngon bổ rẻ, mua nhanh kẻo hết. Hỏi các quy định thì các cậu mù mờ, cũng đến ạ các cậu với cái kiểu tư vấn bán lấy được cho mình (lại một kiểu hợp tác người thắng kẻ thua mà LeoX rất dị ứng).

Đợt này hơi bận không viết dài được, LeoX sẽ cố gắng chia nhỏ nội dung muốn viết để chia sẻ với các bạn. Với bất cứ ai có tiết kiệm, đầu tư chính là con đường ngắn nhất và dễ thực hiện nhất để đạt đến tự do tài chính. Tuy nhiên, bạn nhớ đừng vội đầu tư khi chưa hiểu rõ vấn đề nhé. Tiền hữu hạn còn cơ hội thì năm nào cũng có, cái quan trọng là bạn hiểu được cách làm, làm đúng thành công sớm muộn cũng sẽ đến. Bài viết tới LeoX sẽ viết kĩ hơn về các giấy tờ pháp lý bạn nên hiểu khi đầu tư bất động sản. Chúc các bạn một tuần vui vẻ hạnh phúc !