Đánh thuế thu nhập 20% với lãi mua bán BĐS ?

Gần đây trên báo chí và các group đầu tư xôn xao thông tin Bộ Tài Chính đang đề xuất với Quốc hội việc đánh thuế TNCN đối với thu nhập từ giao dịch chuyển nhượng bất động sản là 20%. Thực hư của thông tin này như thế nào, và có thể ảnh hưởng như thế nào đến người mua nhà, hãy cùng X-team phân tích bức tranh này.

Đánh thuế TNCN 20% với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS – mới hay cũ?

Nghe loáng thoáng đề xuất đánh thuế 20% với lãi từ giao dịch chuyển nhượng BĐS thì cảm giác chung của mọi người là khá shock. Kiểu thế này thì ngoéo 1 cái, cục lãi bán nhà bị cấu mất 1 phần to to. Nhưng lật lại lịch sử đánh thuế TNCN đối với lãi bán BĐS thì thực ra, mức 20% này không phải là mới xuất hiện. Mà thực tế, trước đây mức thuế thậm chí còn cao hơn, cụ thể là 25%.

Lịch sử đánh thuế TNCN lãi bán BĐS của Việt Nam theo X-team tìm hiểu được trình bày ở bảng dưới đây:

Thời điểm	Cách tính thuế	Mức thuế suất
Trước năm 2015	Thuế thu nhập cá nhân trên lãi chuyển nhượng (giá bán trừ giá mua và chi phí liên quan)	25% x thu nhập từ chuyển nhượng HOẶC 2% giá bán
Từ năm 2015 đến T7/2024	Thuế thu nhập cá nhân trên tổng giá trị chuyển nhượng	2% x giá bán
T8/2024- nay, sau khi có Luật đất đai mới	Đề xuất: Thuế thu nhập cá nhân trên lãi chuyển nhượng (giá bán trừ giá mua và chi phí liên quan) hoặc 2% trên giá bán nếu không xác định được giá mua	20% x lợi nhuận HOẶC 2% x giá bán

Như vậy, có thể nói rằng, giai đoạn trước năm 2015, mức thuế TNCN đối với lãi chuyển nhượng BĐS đã từng được ban hành, và ở mức 25%, tức là cao hơn so với mức 20% đang đề xuất. Nhưng tại sao trong suốt những năm qua, nhà đầu tư cá nhân đi mua bán giao dịch BĐS thì vẫn đơn giản, nhanh gọn lẹ là nộp 2% x giá bán trên hợp đồng giao dịch.

Đó là bởi vì, việc xác định được “lãi” từ 1 giao dịch mua bán BĐS không hề đơn giản dễ dàng, đặc biệt là đối với NĐT cá nhân:

Thứ nhất là vì cơ sở dữ liệu về giao dịch mua/bán BĐS mới chỉ được xây dựng từ năm 2018. Vì vậy, rất khó có thể kiểm tra được lãi của một giao dịch mua và bán nhà nếu thời điểm giao dịch mua xảy ra trước năm 2018.
Thứ hai, lãi của giao dịch mua/bán nhà bao gồm giá bán – giá mua và chi phí hợp lý liên quan. Chi phí liên quan có thể bao gồm rất nhiều hạng mục, ví dụ như: chi phí lãi vay ngân hàng, chi phí sửa nhà, chi phí tách thửa, chi phí môi giới, quảng cáo bán nhà… Ai, đơn vị nào sẽ là người thẩm định các chi phí này về tính chính xác và hợp lý? Đây vẫn là một bài toán nan giải, vì vậy, hầu hết các giao dịch bán nhà đều đang lựa chọn phương án nộp 2% x giá bán trên hợp đồng.

X-team cho rằng, vấn đề này vẫn chưa thể xử lý được trong 2-3 năm tới. Vì vậy, kể cả trong trường hợp đề xuất này được Quốc hội thông qua và áp dụng (khả năng cao), thì vẫn sẽ tồn tại song song 2 phương án nộp thuế, và đa phần vẫn sẽ thực hiện theo phương án 2% ← Như vậy là KHÔNG ĐỔI SO VỚI HIỆN TẠI.

Trung Quốc, Hàn Quốc đang làm như thế nào?

Chủ trương chung trong dài hạn vẫn là thu đúng thu đủ thuế và ổn định thị trường BĐS, vì vậy, việc áp thuế TNCN trên lãi chuyển nhượng BĐS sớm hay muộn cũng sẽ được nghiên cứu và triển khai thôi. Tùy năng lực và bối cảnh ngắn hạn mà có thể có sự du di. Nhưng trong dài hạn thì khó tránh khỏi. Vì vậy, chúng ta sẽ tìm hiểu thông lệ về thuế này ở một số nước hàng xóm láng giềng để xem lộ trình đánh thuế trong tương lai của Việt Nam có thể sẽ được thay đổi như thế nào.

Trung Quốc & Hàn Quốc đi trước Việt Nam khá lâu trong vấn đề quản lý thị trường BĐS và thu thuế TNCN. Đặc biệt là Hàn Quốc, biểu thuế phí rất tinh vi, hoàn chỉnh và không chỉ nhằm mục tiêu thu thuế mà còn là một công cụ chính sách để quy hoạch và phân bố dân cư. Có rất nhiều chi tiết trong biểu thuế liên quan tới giao dịch BĐS của các nước này, nhưng X-team sẽ chỉ điểm qua những loại thuế chính dưới đây:

Loại thuế	Trung Quốc	Hàn Quốc	Việt Nam
Thuế TNCN	Áp dụng thuế TNCN cố định là 20% đối với lãi từ chuyển nhượng BĐS. Không đánh thuế lũy tiến theo số lượng căn nhà, mức lãi hay thời gian nắm giữ Nếu đó là BĐS duy nhất và được sở hữu trên 5 năm thì có thể miễn thuế. Trong trường hợp nếu không xác định được lãi ròng của giao dịch chuyển nhượng, có thể áp dụng mức thuế cố định từ 0,5-1,0% trên giá trị giao dịch	Mức thuế này là thuế lũy tiến, dao động từ 6-45%. Nếu một hộ gia đình chỉ có 1 căn hộ duy nhất và ở trên 2 năm thì sẽ được miễn thuế khi bán. Mức 45% trở lên được tính cho các khoản lãi bán nhà trên 1 tỷ KWR (tức là lãi tầm 20 tỷ VNĐ trở lên). Còn với mức lãi nho nhỏ (< 14tr KWR, tức dưới 300tr VNĐ thì mức thuế dưới 15%). Nhưng bù lại, nếu nắm giữ BĐS lâu dài thì có thể được khấu trừ thuế. Mức khấu trừ càng lớn nếu thời gian nắm giữ càng lâu dài.	Đề xuất áp dụng thuế TNCN cố định là 20% đối với lãi từ chuyển nhượng BĐS. Hoặc 2% trên giá trị giao dịch. Chưa có lộ trình đánh thuế lũy tiến.
Thuế trước bạ	Nếu căn hộ dưới 140m2, mức thuế trước bạ là 1,0%. Nếu diện tích lớn hơn 140m2 thì thuế có thể là 1,5% -2,0% tùy thuộc đó là căn nhà đầu tiên hay từ căn nhà thứ trở lên. Trước đây, mức thuế trước bạ cao hơn (3-5%), nhưng đã được giảm từ 1/12/2024 để hỗ trợ thị trường bất động sản trong thời gian vừa quá.	Không áp dụng	0,5% x giá trị giao dịch hoặc giá đất do UBND tỉnh ban hành, tùy thuộc cái nào cao hơn. Mức thuế này cố định
Thuế sở hữu tài sản	Không áp dụng đồng loạt trên toàn quốc, nhưng một số địa phương có áp dụng.	Thuế sở hữu tài sản là BĐS: 0,07-5,0% Ngoài ra, Hàn quốc còn ban hành những hướng dẫn thuế rất chi tiết mang tính quy hoạch dân cư, để giãn các vùng đông dân, điều hướng dân số vào các vùng đang thưa thớt hoặc có quá nhiều nhà ở bỏ trống.	Không áp dụng

Như vậy có thể thấy là, khả năng cao là trong thời gian tới, Việt Nam chủ yếu sẽ học theo Trung Quốc, đánh thuế TNCN cố định, miễn thuế với căn nhà duy nhất, nộp thuế trước bạ theo diện tích/giá trị giao dịch,… vì nó đơn giản và dễ làm hơn. Trong khi để học theo Hàn Quốc thì cần cơ sở dữ liệu đầy đủ và nghiên cứu chính sách hoàn chỉnh hơn.

Kết luận

Đánh thuế BĐS là xu hướng tất yếu và được hầu hết tất cả các quốc gia phát triển áp dụng lâu nay. Vì vậy, Việt Nam cũng sẽ dần dần đi theo lộ trình này. Nhưng để có thể đánh thuế một cách bài bản và đầy đủ, thì điều kiện tiên quyết là phải có đầy đủ cơ sở dữ liệu. Vì vậy, X-team cho rằng, trong ngắn hạn, Việt Nam sẽ chủ yếu vẫn áp dụng mức thuế suất cố định đối với giao dịch chuyển nhượng BĐS như Bộ Tài chính đang đề xuất (khả năng phê duyệt chắc cũng sẽ sớm thôi). Tuy nhiên, ảnh hưởng của chính sách thuế này đến thị trường bất động sản trong vài năm tới sẽ không đáng kể vì:

Vẫn có lựa chọn nộp 2% giá trị giao dịch nếu không xác định được mức lãi ròng. Mà đây chắc sẽ là trường hợp phổ biến, vì cơ sở dữ liệu còn thiếu. Cũng chưa có hướng dẫn nào về mức chi phí hợp lý được khấu trừ để tính ra lãi ròng.
Chưa có lộ trình rõ ràng về việc đánh thuế lũy tiến đối với việc chuyển nhượng BĐS theo giá trị giao dịch, thời gian nắm giữ hay là số lượng căn nhà nắm giữ… Để làm được điều này, trong 5-7 năm tới có lẽ cũng còn khó.

Yếu tố mà nhà đầu tư cần quan tâm nhất lúc này là Bảng giá đất mới sắp được Ủy ban nhân dân các tỉnh ban hành và cập nhật hàng năm, bắt đầu từ ngày 1/1/2026 theo Luật đất đai. Theo kế hoạch, việc sáp nhập các tỉnh của Việt Nam sẽ hoàn thành vào 15/9/2025. Như vậy, sau khi xong xuôi về bộ máy thì đầu năm sau có thể sẽ có hàng loạt bảng giá đất mới, và đây sẽ là mức sàn để nộp thuế đối với các giao dịch mua bán BĐS.

Sau khi Luật đất đai có hiệu lực từ 1/7 năm ngoái, một số địa phương đã ban hành dự thảo bảng giá đất mới để thăm dò dư luận. Bảng giá này sát với giá thị trường và cao hơn gấp nhiều lần, thậm chí hàng chục lần so với bảng giá đất cũ. Bảng giá đất này sẽ là mức giá sàn của hợp đồng mua bán BĐS và mức thuế 2% ít nhất sẽ tính trên giá sàn này. Chứ không phải hai bên Mua-Bán tự kê khai với nhau và off-market như xưa. Như vậy, đây mới chính là thiệt hại mà nhà đầu tư sắp phải đối mặt, sau khi công tác sáp nhập và sắp xếp các tỉnh thành xong xuôi, bảng giá đất mới được dự kiến sẽ bắt đầu ban hành từ 1/1/2026.