Admin Đông DC của Diễn đàn bất động sản An Cư đã có một serie bài viết rất hay mô tả về lịch sử thị trường bất động sản Việt Nam với 3 con sóng lớn:
- Con sóng đầu tiên diễn ra từ năm 1996-1998 bắt đầu sau khi mở cửa kinh tế, quy mô chỉ diễn ra cục bộ trong trung tâm 2 thành phố lớn là HN và HCM. Chưa xuất hiện các khu đô thị mới và việc làm giàu từ bất động sản chưa được coi là hiển nhiên. Thị trường vốn chưa xuất hiện và người mua chủ yếu dùng tiền dự trữ. Bong bóng xì hơi không gây hậu quả quá lớn và cuộc khủng hoảng tài chính ở Châu Á năm 1998 cơ bản không ảnh hưởng đến Việt Nam ở thời điểm mà nền kinh tế vẫn còn rất đóng.
- Con sóng thứ 2 diễn ra từ năm 2007- 2010 trong giai đoạn Việt Nam gia nhập WTO và dân số Việt Na bước vào “cơ cấu dân số vàng”. Lúc này quy mô sốt lan rộng hơn, hình thành các khu đô thị mới nhưng chủ yếu dừng ở mức phân lô bán nền. Thị trường vốn bắt đầu hình thành và manh nha hình thành mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn. Khởi động sau cơn sốt chứng khoán lịch sử năm 2007, thị trường bất động sản đã bùng nổ ở TPHCM và sau đó đặc biệt ở Hà Nội. Thị trường chứng khoán sụp đổ năm 2008 trùng với thời điểm cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn tại Mỹ nhưng trên thực tế ảnh hưởng từ thị trường quốc tế đến Việt Nam vẫn tương đối nhỏ. Những đợt kích cầu từ năm 2009 đã đẩy lạm phát lên cao cùng với những cơn sốt về giá bất động sản. Bong bóng vỡ khi lãi suất lên cao chọc thủng bong bóng nợ và khiến thị trường bất động sản đóng băng. Đường 32, Hà Đông hay trục đại lộ Thăng Long (Láng Hòa Lạc cũ) sau 10 năm mới gần về giá đỉnh cũ.
- Con sóng thứ 3 diễn ra từ 2016 đến nay trong bối cảnh Việt Nam tăng trưởng ổn định và vị thế quốc tế được nâng cao. Concept phân lô bán nền dần trở nên lỗi thời, làn sóng mới manh nha xuất phát từ những chủ đầu tư có khả năng triển khai nhanh chóng và đồng bộ khu đô thị khép kín từ cảnh quanh – tiện ích – xây dựng cộng đồng dân cư như Vingroup. Các NĐT nước ngoài bắt đầu tham gia thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng sâu rộng. Thị trường vốn từ tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu đã phát triển và ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản. Có những sản phẩm mới lai giữa bất động sản và tài chính như condotel ra đời góp phần tạo nên một cơn sốt có quy mô vượt ra khỏi 2 thành phố lớn là HN và TPHCM mà làm hầu hết các vùng biển dạy sóng, Sự xuất hiện bất ngờ của Covid-19 gây ra sự sụt giảm ở phân khu du lịch nghỉ dưỡng nhưng lãi suất âm cùng sự chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam đang ấp ủ tạo ra một cơn sốt mới chờ bùng nổ.
Nếu nhìn 3 con sóng bất động sản trên góc độ gắn với bối cảnh kinh tế toàn cầu chúng ta có thể thấy:
- Chu kì đóng băng thường rơi quanh hoặc ít nhiều ảnh hưởng bởi chu kỳ khủng hoảng toàn cầu 10 năm (khủng hoảng tài chính Châu Á năm 1998, khủng hoảng nợ dưới chuẩn tại Mỹ năm 2008). Nếu nhìn chu kỳ này cùng với bối cảnh kinh tế năm 2020, chúng ta đâu đó có thể cũng có nguy cơ nằm ở vùng đỉnh của một chu kỳ. Tuy nhiên, bối cảnh năm 2020 khá đặc thù khi mà FED bơm một số tiền khổng lồ vào thị trường và đang cố gắng đảo ngược chu kỳ khủng hoảng. Điều này khiến cho biến động sắp tới của thị trường rất khó lường.
- Ở các sóng trong lịch sử, sóng sau thường có quy mô lớn hơn sóng trước với những tiến bộ trong cả tư duy lẫn cách triển khai bất động sản. Tuy nhiên, một sự phát triển mang tính toàn diện và dài hạn vẫn chưa có. Thị trường vẫn ít nhiều mang tính tận dụng cơ hội.
- Nếu nhìn vào các tài sản đầu tư thì bất động sản vẫn tỏ ra vượt trội trong việc thu hút tiền nhàn rỗi của người dân cũng như tạo ra giá trị so với các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng.
Tại thời điểm của bài viết này, thị trường cổ phiếu vẫn đang rất hung phấn. Sức nóng của việc bơm tiền cũng lan sang cả thị trường bất động sản khi giá đang có xu hướng được đẩy lên cao ở nhiều khu vực. Nếu không có một sự kiện thiên nga đen đột ngột xảy ra trên thị trường tài chính thì nhiều khả năng lãi suất năm 2021 vẫn giảm hoặc duy trì ở mức rất thấp. Dòng tiền do vậy vẫn đang có xu hướng chảy vào các tài sản và đẩy giá tài sản lên cao. Liệu dòng tiền có tạo ra một con sóng bất động sản trong năm 2021 ?
Một số xu hướng chính có vẻ như sẽ tác động đến thị trường bất động sản trong thời gian tới có thể kể đến:
- Thành phố trong lòng thành phố: Thành phố Thủ Đức trong lòng TP HCM, thành phố Phú Quốc trong lòng tỉnh Kiên Giang hay thành phố Bắc Sông Cấm trong lòng thành phố Hải Phòng đang là những phát súng đầu tiên có thể tạo ra một xu hướng mới cho thị trường bất động sản. Điểm chung của thành phố trong lòng thành phố là các khu vực được chọn để quy hoạch nhìn chung ít vướng giải phóng mặt bằng, gần trung tâm hoặc là địa điểm du lịch nổi tiếng. Hạ tầng được xây dựng mới đồng bộ hơn, quy hoạch có vẻ mang tầm nhìn tổng quan hơn và động thái của nhà nước trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính để trao quyền tự quyết cho địa phương lớn hơn. So với các khu vực đã hình thành thì rõ ràng động lực phát triển ở những khu vực mới này lớn hơn. Tuy nhiên, liệu ý đồ quy hoạch có chuyển thành thực tế được không ? Mức giá đã ít nhiều cầm đèn chạy trước ô tô có còn hợp lý để đầu tư hay không ? Liệu có quá trễ để làm Big city boy ?
- Đón đầu FDI: Câu chuyện dòng vốn nước ngoài dịch chuyển sản xuất ra khỏi Trung Quốc có lẽ đã rõ ràng và Việt Nam là một trong số các nước được hưởng lợi nhờ vị trí thuận lợi. Có vẻ rất nhiều DN nước ngoài đang muốn vào Việt Nam nhưng bị cản trở bởi dịch Covid. Độ nén có thể thành điểm bùng phát khi vaccine tạo ra miễn dịch cộng đồng. Tuy nhiên, tận dụng xu thế này như thế nào không đơn giản. Hạ tầng, dịch vụ và cả nguồn lao động hiện có của Việt Nam nhìn chung vẫn cón nhiều điểm yếu để có thể đáp ứng được nhu cầu đón dòng vốn dịch chuyển. Những lô đất phân lô hay các chung cư xây chờ sẵn để đón chuyên gia nước ngoài liệu có thực tế ? Bất động sản loại nào và ở khu vực như thế nào sẽ đáp ứng được nhu cầu của các doanh nghiệp dịch chuyển sản xuất ?
- Sự hồi phục của du lịch: Covid tạo nên một cú đánh chí tử vào ngành du lịch và bất động sản ở các thành phố du lịch như Đà Nẵng hay Khánh Hòa đã ít nhiều bị ảnh hưởng. Nhiều NĐT nhanh nhạy đã xuống bắt đáy bất động sản chờ khi dịch qua đi và du lịch hồi phục. Vaccine dự kiến chỉ có thể phát huy tác dụng nhanh nhất từ nửa cuối năm 2021 và du lịch chỉ có thể kỳ vọng hồi phục vào cuối năm 2021. Điều đó có nghĩa là sẽ còn thêm ít nhất một năm căng thẳng tài chính với ngành du lịch. Đại dịch qua đi liệu sẽ tạo ra độ nén để bùng nổ du lịch hay người dân sẽ thận trọng và tiết kiệm hơn. Liệu bất động sản du lịch có hồi phục ngoạn mục ?
Việc sở hữu bất động sản trong danh mục đầu tư vào thời điểm này có vẻ là hợp lý xét trên bối cảnh giá hầu hết các loại tài sản đã bị đẩy lên cao và còn nhiều rủi ro tiềm ẩn trước mắt. Nếu thị trường tiếp tục đi lên, bất động sản có giá trị thực (không thuộc nhóm bất động sản đầu cơ) sẽ tiếp tục đi lên, còn nếu chẳng may một sự kiện thiên nga đen làm ảnh hưởng tới thị trường tài chính thì tổn thất trong việc sở hữu một bất động sản tốt sẽ không quá lớn. Cái khó của việc đầu tư bất động sản là lựa chọn do bất động sản không đồng nhất và đòi hỏi việc lựa chọn chính xác.
🤔 Các bạn đánh giá xu hướng thị trường bất động sản sắp tới như thế nào ?
🧐Liệu chúng ta có phải đang ở vùng đỉnh sóng hay đã sang một chân sóng mới ?
🧐Nếu một NĐT thập niêm 90 chỉ cần đánh quanh trung tâm thành phố thì 10 năm sau cần phải đánh đến vùng ven và 20 năm sau phải nhìn được quy mô toàn quốc. Ở thời điểm này, một NĐT bất động sản sẽ cần chuẩn bị gì cho 5-10 năm tới ?
