Dưới tác động của đại dịch Covid-19, Việt Nam hiếm hoi là một trong những nước được khống chế và kiểm soát tốt nhất trên thế giới. Nền kinh tế nhìn chung đang trên đà phục hồi rõ rệt. Tốc độ tăng trưởng GDP trong năm 2020 tới tháng 8 của quý II theo dữ đạt gần 2%, và theo WB( Ngân hàng thế giới) GDP của V.N sẽ đạt 3,8% tới 4% trong năm 2020. Chỉ số này thấp hơn 0,7% so với dự báo của Bộ Kế hoạch-Đầu tư, và thấp nhất trong vòng 10 năm qua. Tuy nhiên chỉ số tiêu dùng CPI thì vẫn đạt ở mức cao nhất trong vòng 5 năm qua ở mức 5,56%.

Với đà tăng trưởng liên tục từ năm 2014 tới cuối năm 2019 và đầu năm 2020. BĐS đã trải qua 7 năm bùng nổ trở lại sau khủng hoảng và đóng băng trước đó, điểm mốc là 2008. Nếu nói về chu kỳ, thì có lẽ BDS đã trải qua 7 năm tăng trưởng và lập đỉnh về giá vào năm 2018-2019 và bắt đầu hạ nhiệt dần bắt đầu từ quý I/2020. Cụ thể theo dự liệu báo cáo từ các trang báo chuyên phân tích và nhận định BDS uy tính đều chỉ ra tình hình suy giảm rõ và đồng đều tại tất cả các tỉnh thành trên cả nước về giá cả và giao dịch. Mức độ quan tâm BDS miền Nam giảm 32% và miền Trung giảm 46% Và miền Bắc giảm 1%. Trong bối cảnh suy giảm chung, thị trường BĐS vẫn có sự giao thoa và tăng trưởng riêng lẻ theo từng địa phương và từng từng loại hình khác nhau, cụ thể là loại hình BDS Công nghiệp được ghi nhận tăng trưởng chóng mặt và có kỳ vọng hơn nữa trong năm 2021 và 2022. Các tỉnh như Quảng Ninh,Hải Phòng,đặc biệt Quảng Bình vẫn giữ được mức quan tâm và tăng trưởng mạnh về sức mua và giá.

Cụ thể đi sơ qua vài loại hình BĐS theo dự liệu báo cáo ghi nhận tôi tổng hợp được từ các trang thông tin uy tín như: Cafeland, CafeF, Savills… với 5 loại hình BĐS chính như sau:

1/ Nhà Phố: 

Tất cả trên cả nước đều ghi nhận sự giảm mạnh về giá cả và giao dịch,điển hình tại 2 tp lớn nhất là HCM và HN, trung bình giảm gần từ 15% cho tới 20% kể cả giá và lượng giao dịch, nghĩa là những căn nhà trong năm 2019 giao bán 3 tỉ thì bây giờ chỉ đăng bán 2,6ti mà thôi. Lượng tin đăng bán trên các trang wes, diễn đàn lớn cũng sụt giảm từ 30% tới 35% so với đầu năm 2019. Giá bán nhìn chung trững lại trong khi giá thuê thì sụt giảm mạnh tất cả trên toàn địa bàn.

2/ Chung Cư:

Chung cư là loại hình bất động sản ghi nhận sự suy giảm về bán và cho thuê nhẹ nhất so với BĐS cho thuê nhà riêng và cho thuê nhà mặt phố.Trong khi mức độ chào bán giảm 20% tới 30% thì giá chung cư bán và cho thuê của loại hình này vẫn được duy trì. Tại TP.HCM, giá rao bán chung cư tiếp tục tăng nhẹ 2%-3% so với cùng kỳ năm 2019, ở Hà Nội giá bán nhìn chung không tăng, giá cho thuê thì có giảm ít từ 1% tới 2% so với cùng kỳ 2019

3/ Đất nền: 

Từ cuối năm 2019 đất nền đã trở thành khan hiếm do các dự án kg đủ điều kiện để bán và tiếp tục hoàn thiện, nên phân khúc này cũng đang nhận được nhiều sự quan tâm từ nhà dt. Dự báo trong 2-3 năm nữa thị trường đất nền sẽ cơ bản hoàn đạt được các điều kiện trình làng, và sẽ sốt hàng trở lại bởi nhu cầu cao cũng như tính chất và sự thay đổi của loại hình BĐS này.

4/ BĐS Công Nghiệp: 

Có lẽ đây là loại hình BĐS vẫn giữ được nhiệt và đà tăng trưởng trong năm 2020. Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến cuối tháng 3/2020, Việt Nam có 335 KCN được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 97.800ha, trong đó diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 66.100ha. Đã có 260 KCN đi vào hoạt động với tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 75,7%, còn 75 KCN đang xây dựng với tổng diện tích khoảng 29.200ha.Dưới sự tác động mạnh từ Covid đã ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế thế giới,cùng với chiến tranh Mỹ-TQ và các mô thuẫn lợi ít giức các nước trên thế giới,đã làm gián đoạn chuỗi cung ứng toàn cầu và tạo ra sự dịch chuyển sản xuất từ T.Q sang các nước Đ.N. A, dòng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản tiếp tục gia tăng. VN còn được ghi nhận là một trong những nước có thể chế chính trị ổn định nhất trên thế giới; tốc độ tăng trưởng GDP của nền kinh tế V> N từ 6,5 đến 6,8%, tăng tương đối đều trong vài năm trở lại đây, nguồn lực lao động dồi dào với giá nhân công tương đối rẻ so với các nước trong khu vực… Đây là những yếu tố tối quan trọng đối với các nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư trong lĩnh vực BĐS công nghiệp. Hiện giá đất khu công nghiệp trung bình trong quý I và II/2020 lên tới 99 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 6,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Đặc biệt, mảng nhà xưởng xây sẵn - một lựa chọn yêu thích của các doanh nghiệp vừa và nhỏ, vẫn giữ giá quanh mức khoảng 4 - 5 USD/m2/tháng và tỷ lệ lấp đầy đạt 100%. tăngNghiên cứu của Savills V. N cho thấy, trong 3 năm qua, bên cạnh nhà ở, BĐS công nghiệp cũng được đánh giá là một phân khúc nhận được nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài khi tham gia thị trường Việt Nam và sẽ tiếp tục tăng trong vài năm tới khu nguồn cung đang vượt cầu.Đây sẽ là cơ hội cho các tỉnh phát triển mạnh về cn như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Hải Phòng, Quảng Ninh… trong times sắp tới.

5/ BĐS Nghỉ Dưỡng-Du Lịch:
 Đây loại hình BĐS bị chịu tác động mạnh nhất từ dịch Covid19 không những VN mà trên toàn thế giới.Hoạt động kinh doanh các cơ sở du lịch nghỉ dưỡng là “đòn bẩy” cho bất động sản du lịch bị ảnh hưởng nghiêm trọng của dịch bệnh, dự kiến giảm đến 90 - 95% doanh thu trong 8 tháng của năm 2020. Điều này cũng khiến thị trường bất động sản du lịch gần như đóng băng. Theo thống kê của Công ty Bất động sản DKRA Việt Nam trong quý 2 năm 2020, thị trường chỉ đón nhận 4 dự án mở bán, cung ứng 128 căn biệt thự biển, tăng gấp 8 lần so với quý trước nhưng chỉ bằng 7% so với cùng kỳ năm 2019. Tỉ lệ tiêu thụ rất khiêm tốn chỉ đạt 10% nguồn cung mới (khoảng 13 căn), chỉ bằng 1% so với cùng kỳ năm trước. Riêng condotel (căn hộ nghỉ dưỡng) chỉ 2 dự án mới được mở bán, cung cấp ra thị trường 158 căn, tăng 93% so với quý 1 năm 2020 (82 căn) nhưng chỉ bằng 4% so với cùng kỳ năm 2019 (khoảng 3.824 căn). Tỉ lệ tiêu thụ đạt khoảng 20% nguồn cung mới, chỉ bằng 1% so với cùng kỳ năm trước…

NHÌN NHẬN THỊ TRƯỜNG TRONG THỜI GIAN TỚI

-Theo lý thuyết thì BĐS trải qua gồm 5 giai đoạn chính: Phát Triển – Lên Đỉnh(Hoặc Bong Bóng) – Suy Thoái – Đóng Băng – Phục Hồi. Và hiện tại nhìn chung thị trường BĐS đang ở giai đoạn Giảm dần và về gần– Suy thoái, tuy nhiên đây sẽ là một chu kỳ rất đặt biệt đối với sự phát triển của thị trường BĐS bởi những tác động và biến cố dẫn đến suy giảm trong ngành BĐS. Do đó thì trường sẽ đi nhanh qua giai đoạn gọi là ‘Suy Thoái’ và bước tới quá trình phục hồi rất nhanh khi nền kinh tế đang như một chiếc lò so co lại, sớm bung ra khi dịch bệnh được kiểm soát, tình hình chính trị - xung đột giữa các nền kt lớn trên thế giới được tháo gỡ, từ những hỗ trợ và dòng tiền lớn được bơm ra ngoài thị trường từ các ngân hàng chính phủ,Tín dụng được hỗ trợ... Những tính hiệu tích cực từ thị trường, cá nhân tôi nhận định thị trường BĐS sẽ lại sôi nổi và trở lại dần dần vào cuối năm 2021 đầu 2022 và sẽ đạt đỉnh vào năm 2023-2025,khi niềm tin được trở lại,dòng tiền được mở khóa dồi dào tuôn ra tìm nơi tăng trưởng từ các cá nhân, cty, ngân hàng….cùng với xu thế phân hóa tầng lớp kinh tế ngày càng rõ, thì thì trường Chứng Khoán cũng được kỳ vọng lớn.

+/ Về cơ bản, BĐS tăng giá trị trong thời gian tới có nhiều nguyên nhân và yếu tố, tuy nhiên Hải đưa ra 2 nguyên nhân chính tác động mạnh tới sự tăng giá trị của BĐS trong thời gian này như sau:

-1/ Tăng lên do dự thay đổi vật lý:

Cơ sở vật chất, hạ tầng được triển khai: Ví như cầu Cát lái được xây lên thì chúng ta sẽ biết đất khúc nào sẽ tăng chóng mặt, hay xây dựng đường xá, trường –chợ, trung tâm tm, sân bay, và các quyết định có hiệu lực và được khởi công xd từ các dự án hay quy hoạch treo lâu nay….sự di dời các nhà máy từ cuộc chiến tranh Trung-My qua VN

-2/ Tăng lên do sự thay đổi pháp lý: 

Điển hình như Q9,Q2,Thủ Đức khi có quyết định từ Thủ Tướng đồng ý lập Tp. Các vùng đất được phê duyệt quy hoạch, hay gỡ bỏ quy hoạch treo, khu đất được phê duyệt dự án như Vin vào Cần Giờ, quyết định xây dựng đường xá…. Từ cơ quan quản lý của nhà nước. Hay các ký kết phê duyệt từ nguồn lực bên ngoài như Nhật Bản, các cty lớn từ Mỹ…

* / Vậy đâu là loại hình BĐS nên quan tâm lúc này và xu hướng BĐS trong thời gian ngắn tới?

+/ Đất dự án: 

Với những chính sách và quản lý chặt chẽ của các cơ quan nhà nước sẽ giúp BĐS đất dự án phát triển minh bạch,rõ ràng và lành mạnh.Tuy nguồn cung ngoài thị trường là rất nhiều, nhưng những dự án đạt được tiêu chuẩn và được phê duyệt của Nhà nước cho phép triển khai xây dựng và hoàn thiện thì còn rất hạn chế trong vài năm trở lại đây các dự án được đạt chuẩn chỉ trên đầu ngón tay, và đây cũng sẽ là điều cơ bản tạo sức nóng cho loại hình này trong những năm sắp tới,và cần bám sát cơ sở hạ tầng chặt chẽ. . Đây cũng là lý giải vì sao BĐS tại Quảng Bình vẫn sốt xình xịch từ đầu năm tới nay.

+/ Đất Nghỉ Nghỉ Dưỡng- Biệt Thự Ven Sông, Biển.

Dưới biến động từ Co.vid cộng với nguồn cung của lại hình s.p này còn hạn chế nên loại hình này sẽ tiếp tục được các nhà đầu tư quan tâm mạnh trong thời gian tới. Cộng với giá trị sử dụng thưc, tính thanh khoản cũng cao,và tỉ suất sinh lời hấp dẫn sau từng năm thì loại hình này sẽ là một trong những loại sp hot trong cả chu kỳ tới của BĐS. Tại các tỉnh lẻ, xu thế mua nhà vườn-nghỉ dưỡng,hay dời phố về quê lập biệt thự…Hay tại tỉnh Quảng Bình là một minh chứng cụ thể về độ nóng.

+/ BĐS Công Nghiệp

Sự bùng phát của BĐS công nghiệp cũng như sự khan hiếm và đòi hỏi chi tiết rõ ràng về pháp lý và tiến độ của các dự án từ các cty lớn sẽ là cơ hội kg thể tốt để các nhà dt quan tâm. Các vùng lân cận sẽ tăng giá trị theo sự hoạt động của từng khu công nghiệp và tính khả thi của các dự án. Các tỉnh thiên nhiều về công nghiệp sẽ rất nóng trong thời gian tới như: Đồng Nai, Long An, Quảng Bình, Hải Phòng…

+/ Đất-Nhà Phố: 

Xu thế chuyển hướng đầu từ từ các vùng ven về trung tâm đang được các nhà đầu tư ưu tiên hơn bao giờ hết. Thấm đòn từ tính thanh khoản và biến cố xẩy ra trong năm nay,tuy giá nhà cho thuê có giảm đáng kể, nhưng xét về lâu dài, cộng với giá trị và tính thanh khoản phải kể đến hàng đầu từ loại hình đầu tư BĐS này, rõ ràng chẳng nhà dt khôn ngoan nào mạo hiểm đi mua đất vùng ven, trừ khi nắm chắc có sự thay đổi pháp lý, hay quy hoạch cụ thể và rõ ràng. Đất nền trong khu dân cư: Theo cá nhân tôi, đây cũng là 1 trong sp sẽ được các nhà đầu tư quan tâm nhiều trong phân khúc giá từ 1ti tới 3 tỉ đổ lại. Bởi các yếu tố thanh khoản, giá trị sử dụng và đặt biệt phù hợp với túi tiền đa số người dùng.Một số nhà đ.tư cũng ngắm vào phân khúc này để xây nhà, nhằm tăng giá trị s.p và bán lại. Ưu tiên hàng đầu của nhà đầu tư trong phân khúc này là vị trí và tính thanh khoản.kết quả khảo sát trên Vnexpress với khoảng gần 135.000 người được hỏi, có gần 35% vẫn quân tâm mua nhà đất và đầu tư nhà phố, rõ ràng nhu cầu đầu tư và sở hữu nhà ở luôn được quan tâm tại VN.

-Trong bối cảnh kinh tế còn khó khăn,nền kinh tế chưa hoạt động đồng loạt trở lại và đại dịch chưa được kiểm soát hoàn toàn,thì các nhà đầu tư cần thật cẩn trọng với quyết định xuống tiền của mình,nên gác lại các quyết định đầu tư lớn,chỉ xuống tiền các sp rõ ràng về pháp lý,có giá trị sử dụng thật-tính thanh khoản cao và ưu tiên vị trí, kg nên dàn trải, đầu tư nhỏ lẻ làm tăng nguy cơ rủi do.

- Cảnh giác cao độ với những sản phẩm đất nền nhỏ lẻ cá nhân hóa ở vùng ven, tuy có minh bạch rõ ràng về pháp lý bởi tính dễ dàng trong khâu nhập tách thửa, nhưng cơ sở hạ tầng,tính thanh khoản rất thấp,quy hoạch chưa rõ ràng và quan trọng nhất là chả có giá trị sử dụng, rất dễ ôm xô. Chỉ khi xác định rõ ràng quy hoạch và tính khả thi của quy hoạch thì mới đầu tư,kg bị kích động trước các chiêu trò quảng cáo của môi giới, hay những lời cam kết lợi nhuận cao…rầm rộ trên các trang mạng xã hội, diễn đàn…tránh biến mình thành người đổ vỏ sau cùng. Hãy chuẩn bị nguồn lực, và luôn trong trạng tháng sẵn sàn bởi Sẽ xuất hiện rất nhiều sp tốt và có giá trị được giao bán với giá thấp hơn trong thời gian sắp tới. Đừng nôn nóng-vội vàng mua những sp giá rẻ-mà kg có giá trị, hãy quan tâm tới sp có chất lượng và có giá trị thật sự.

Lê Bá Hải