Chương 10 tác giả đã đi sâu vào phân tích việc đầu tư chứng khoán, trong chương 11 này cuốn sách cụ thể hoá hơn các phân tích trong đầu tư Bất Động Sản. Mời mọi người cùng thưởng thức:

Chương 11 - Đầu Tư Bất Động Sản

Từ chương 4 các bạn đã thấy được lợi ích lớn của việc mua căn nhà đầu tiên vừa để ở, vừa để cho thuê hay còn gọi là “Hack nhà”. Rất nhiều người đã làm theo cách này, mua hết căn nhà này đến căn nhà khác và đạt được tự do tài chính từ rất sớm.

Bất động sản (BĐS) là một kênh đầu tư tuyệt vời vì 5 lý do chính sau

1. Bất động sản cho thuê mang lại cho bạn thịnh vượng từ các nguồn khác nhau gồm:

Thu nhập - Chính là dòng tiền đến từ việc bạn cho thuê nhà. Tuy nhiên, bạn cần phải tính toán kỹ trước khi mua, để đảm bảo thu nhập từ việc cho thuê nhà sẽ cao hơn các chi phí vận hành tài sản cho thuê đó. Ví dụ như: chi phí lãi vay, thuế, bảo hiểm, sửa chữa, bảo trì, nhà trống không cho thuê được…

Tăng giá - Thông thường giá nhà đất tăng theo thời gian hoặc khi có sự thay đổi về cơ sở hạ tầng xung quanh bất động sản của bạn hay đơn giản vì bạn sửa chữa giúp tăng giá trị của căn nhà.

Dư nợ giảm dần - Thông thường BĐS cho thuê thường được mua từ vốn vay. Hàng tháng, thu nhập từ việc cho thuê nhà được dùng để trả lãi vay và nợ gốc. Nợ gốc, hay dư nợ giảm dần đồng nghĩa với việc tài sản của bạn đang không ngừng tăng lên. Ngoài ra, nếu vận hành BĐS cho thuê dưới danh nghĩa công ty, bạn có thể khấu trừ chi phí khấu hao BĐS, chi phí vận hành… trước khi đóng thuế thu nhập, đây chính là lợi thế của đầu tư BĐS hơn hẳn so với các loại hình đầu tư khác.

2. Nhà đầu tư có toàn quyền kiểm soát khi đầu tư BĐS cho thuê

Đầu tư BĐS có lợi thế hơn hẳn các hình thức đầu tư khác như đầu tư chứng khoán do bạn bạn có toàn quyền kiểm soát đối với BĐS của bạn, bạn có thể tìm cách để giảm chi phí vận hành, quản lý việc cho thuê 1 cách hiệu quả hay thậm chí lấy lại nhà cho thuê khi cần thiết. Có rất nhiều nhà đầu tư BĐS tay ngang bắt đầu với rất ít, thậm chí là không có tí kiến thức nào về BĐS, vì thế nếu bạn thực sự chú tâm vào học hỏi và bỏ thời gian cho nó bạn hoàn toàn có thể cạnh tranh trong mảng đầu tư này.

3. Nhà đầu tư có thể dùng đòn bẩy tài chính (vốn vay) để đầu tư BĐS cho thuê

Dùng đòn bẩy tài chính giúp bạn sở hữu được nhiều tài sản hơn so với số tiền bạn đang có, điều đó tạo cơ hội cho các nhà đầu tư thông minh có thể đạt tới tự do tài chính sớm hơn so với việc không dùng đòn bẩy tài chính.

Lowell có $100,000. Nếu Lowell mua 1 căn nhà không dùng vốn vay có giá $100,000. Căn nhà đó tăng giá 5% sau 1 năm, Lowell sẽ lãi được $5000. Nhưng ngược lại, nếu Lowell vay thêm $400,000 (80% giá trị tài sản là vốn vay) để mua 1 căn nhà có giá là $500,000 thì khi giá nhà tăng 5%, Lowell sẽ lại được tới $25,000.

4. Nhà đầu tư BĐS có thể mua đi bán lại và tăng dần giá trị tài sản.

Megan mua 1 căn duplex (Nhà cho 2 hộ gia đình ở được) có giá trị là $250,000, sử dụng $10,000 vốn tự có và $240,000 vốn vay (chính sách vay với vốn tự có rất nhỏ này có thể chỉ đúng ở Mỹ) vào năm 2017. Sau đó, cô bán căn nhà này đi vào năm 2021 với giá $300,000 do thị trường tăng giá và cô đã bỏ nhiều thời gian và công sức sửa chữa căn nhà khi ở đây. Nếu vốn vay của căn nhà khi đó còn lại là $225,000, Megan đã lãi được $75,000. Nếu trong 4 năm đó, từ các nguồn thu nhập khác Megan tiết kiệm được thêm $75,000 và có tổng cộng $150,000 cô có thể mua 1 tài sản khác có giá trị tương đương $600,000 dùng vốn vay và tiếp tục nhận được thu nhập cũng như giá trị tăng lên từ tài sản đó cao hơn nhiều so với căn duplex trước đây.

Ví dụ trên cho thấy, nhà đầu tư thành công có thể bán những tài sản đã có dự nợ giảm để mua những tài sản mới, lớn hơn, mang lại thu nhập cho thuê và khả năng tăng giá cao hơn.

5. Bạn có thể đầu tư BĐS như 1 nghề tay trái

Hơn 90% nhà đầu tư BĐS bắt đầu khi đang làm 1 công việc toàn thời gian khác. Nếu mỗi năm bạn chỉ cần mua bán 1 bất đầu sản thì trong vòng 10 năm bạn có thể nhận được kết quả đáng ngạc nhiên và với 1 giao dịch mỗi năm, việc này có thể hoàn toàn được làm vào thời gian rỗi của bạn.

Đầu tư BĐS như thế nào?

Không có cách nào khác là bắt tay vào làm. Trước tiên, như đã nói ở phần I và II, bạn cần phải tiết kiệm được $100,000 hoặc hơn, và sau đó dùng khoản tiền này cùng vốn vay để mua bất động sản. Tuy nhiên, cũng có rất nhiều người bị phá sản vì bất động sản, vì vậy để tăng khả năng thành công bạn cần duy trì 1 số các nguyên tắc sau:

  • Sống và làm việc 1 cách tiết kiệm, để chi phí luôn nhỏ hơn thu nhập.
  • Nắm giữ 1 lượng tiền mặt đủ lớn để xử lý các sự cố không mong muốn.
  • Chọn bất động sản hợp lý mà có khả năng cao mang lại dòng tiền dương sau khi trừ đi chi phí tài chính và các chi phí vận hành cho thuê khác.
  • Mua bất động sản ở các khu vực đang phát triển hoặc có cơ hội phát triển trong tương lai.
  • Đối xử với người thuê nhà và những đối tác kinh doanh 1 cách chân thành và thẳng thắn.
  • Đầu tư không ngừng với 1 tầm nhìn dài hạn.

 

Kết Luận

Không có 1 công thức thành công chung cho tất cả các nhà đầu tư BĐS. Tuy nhiên, nếu bạn thực sự đầu tư thời gian và công sức để nghiên cứu cách đầu tư, quy trình sửa chữa cũng như cho thuê bất động sản, cơ hội thành công của bạn lớn hơn nhiều so với những người còn lại.